Openbare verkopen, hoe gaat dit in zijn werk?

Wat is een openbare verkoop?
Bij de openbare verkoop van een onroerend goed wordt door een notaris een bijeenkomst georganiseerd waar iedere belangstellende een bod kan uitbrengen op het onroerend goed dat te koop wordt aangeboden.

Men spreekt van een openbare verkoop omdat de verkoop onder andere bekend gemaakt wordt via aanplakbiljetten en via advertenties in de plaatselijke of de nationale pers en vooral omdat iedereen die geïnteresseerd is de bijeenkomst kan bijwonen en ook een hoger bod kan uitbrengen.
De notaris ka,n, indien de eigenaar akkoord is, het onroerend goed tijdens de verkoopdag dadelijk toewijzen aan de meestbiedende.
Op het moment van de toewijzing is de verkoop gesloten. Daardoor is de meestbiedende verplicht het goed te kopen aan de prijs die hij geboden heeft. In de verkoopzaal zelf wordt een akte van de verkoop opgemaakt en ter plaatse ondertekend door de partijen.
De kosten van de aankoop moeten ten laatste de volgende dag betaald worden. Voor de betaling van de koopprijs beschikt de koper meestal over n maand tijd. Na deze maand moeten verwijlintresten betaald worden.

Vrijwillig of gedwongen (gerechtelijk)
Meestal heeft de eigenaar de keuze tussen een gewone verkoop uit de hand en een openbare verkoop. Kiest de eigenaar ervoor om het onroerend goed openbaar te verkopen dan spreekt men van een vrijwillige openbare verkoop. Op die manier hoopt de eigenaar zoveel mogelijk belangstellenden die tegen elkaar opbieden bij mekaar te brengen.
Dat biedt een goede garantie voor een eerlijke prijs. Ten minste indien er voldoende geïnteresseerden zijn en indien er voldoende geboden wordt.
In een aantal gevallen is een vrijwillige verkoping niet mogelijk en in dat geval spreekt men van een gedwongen of een gerechtelijke openbare verkoping. Bijvoorbeeld wanneer een rechtbank de opdracht geeft om een onroerend goed te verkopen in het kader van een uitvoerend beslag.

Hoe wordt een vrijwillige openbare verkoop georganiseerd?
Meestal gebeurt de verkoop in twee zitdagen. Op elke zitdag kan iedereen steeds een hoger bod uitbrengen. Om het bieden aan te moedigen wordt er vaak gewerkt met een systeem van premies. Wie in dat geval een hoger bod durft doen kan mogelijk wat geld verdienen.

Hoe wordt een gedwongen openbare verkoop georganiseerd?
Een gedwongen verkoop wordt normalerwijze georganiseerd in n zitdag met de mogelijkheid om nadien nog een hoger bod uit te brengen. Wanneer de biedingen op de eerste zitdag echter onvoldoende zijn dan kan een tweede zitdag vastgesteld worden. De toewijzing gebeurt steeds onder de opschortende voorwaarde van afwezigheid van een hoger bod. Dit wil zeggen, wordt een hoger bod gedaan dan is de gedane toewijzing niet meer geldig.

Na de zitdag kan iedereen binnen de vijftien dagen een hoger bod uitbrengen.
Dit moet gebeuren door tussenkomst van een gerechtsdeurwaarder. Het hoger bod moet ten minste gelijk zijn aan 10% van de laatst geboden prijs. Het hoger bod moet minimaal 250 euro bedragen en het mag maximaal 6.200 euro bedragen.
Indien na de eerste zitdag geen hoger bod gedaan wordt binnen een termijn van 15 dagen dan wordt de laatste bieder definitief eigenaar van het onroerend goed. Wordt wel een hoger bod uitgebracht dan stelt de notaris een nieuwe en definitieve zitdag vast. Op deze nieuwe zitdag kan opnieuw iedere belangstellende een bod uitbrengen en wordt het onroerend goed toegewezen aan de meestbiedende.

Wat zijn de kosten van een openbar verkoop van een onroerend goed?
Bij een openbare verkoop zijn de kosten gelijk aan een bepaald percentage van de verkoopprijs waaraan het onroerend goed werd toegewezen. Deze percentages verschillen van arrondissement tot arrondissement. De percentages zijn degressie, dit wil zeggen dat zij kleiner worden naargelang het bedrag van de aankoopprijs groter wordt. Bij een aankoop van een grond of een woning moet rekening gehouden worden met percentages tussen 20% en 15%. In deze kosten zijn begrepen het registratierecht van de aankoop, de erelonen van notaris en hypotheekbewaarder en de kosten van de processen-verbaal van toewijzing. Het is uiteraard nuttig om vooraf contact op te nemen met de notaris om een zicht te krijgen op het bedrag van de kosten die verschuldigd zullen zijn.
Mogelijk zijn er nog andere bijkomende kosten(basisakte, opmetingen, kosten van publiciteit, procedurekosten,). Zijn er bijkomende kosten dan worden deze voor de toewijzing bekend gemaakt.

Voor alle openbare verkopingen dienen een aantal basisregels in acht genomen te worden

Kopen of lenen? Een verkoopsovereenkomst (compromis) via uw notaris

Heeft u het huis van uw dromen gevonden? Proficiat! Zon aankoop heeft echter belangrijke financiële en juridische gevolgen voor een groot stuk van uw leven. Alvorens een verbintenis aan te gaan, doet u best een beroep op een ervaren deskundige. Zo iemand is de notaris. Hij is in de eerste plaats een onafhankelijke raadgever. Win zijn advies in voordat u de koop afsluit. Met zijn goede raad vermijdt u ontgoochelingen.

1. Hoe legt u een aankoop vast?
U doet dit met een verkoopovereenkomst, vaak compromis genoemd. De notaris maakt gratis een verkoopovereenkomst op maat. Zo bent u er zeker van dat het juridisch in orde is. Prijs en verkoopvoorwaarden liggen immers met een verkoopovereenkomst definitief vast, zowel voor de koper als de verkoper. De notaris kan niet altijd een slecht opgestelde overeenkomst rechtzetten.


2. Betaalt u een voorschot en een deel IN HET ZWART?
Een voorschot betalen is gebruikelijk. Laat dit voorschot voor alle veiligheid bij de notaris blokkeren. Hij geeft het pas vrij na grondig onderzoek.
Rust er een hypotheek op de eigendom.
Zijn er achterstallige belastingen verschuldigd?
Is er geen voorkooprecht?
Is degene die zich voordoet als verkoper wel de echte of enige verkoper?
Is hij wel volmachtigd om te tekenen?
Wat met zwart geld?
Dit is wettelijk. U riskeert dus straffen en fiscale boetes. Indien de verkoop niet doorgaat, of een voorkooprecht wordt uitgeoefend, verliest u bovendien uw geld.

3. Eerst kopen en dan lenen?
De vraag van de kip of het ei. Probeer voor u koopt al een akkoord te krijgen bij een kredietinstelling. Vraag eventueel een verkoopovereenkomst met opschortende voorwaarde: de verkoop gaat dan niet door als u geen lening krijgt. De verkoper moet hier natuurlijk mee instemmen.

4. Wat na de ondertekening van de overeenkomst?
De notaris maakt van de verkoopsovereenkomst een akte en geeft de verkoop hierdoor een officieel karakter. Akte kwijt? Geen paniek! U blijft eigenaar van uw huis. Ga naar de notaris. Hij bezorgt u een kopie. De notaris bewaart immers de originele akte.

5. Wanneer krijgt u de sleutel?
Die krijgt u na ondertekening van de akte en betaling van de prijs. Maar u kunt het in de verkoopovereenkomst anders afspreken. Zet er dan ook meteen in of er werken mogen worden uitgevoerd en wie dan verantwoordelijk is voor eventuele schade.

6. Welke notaris kiezen?
Wie u kiest hangt enkel van uzelf af. Uw eigen notaris kiezen kost niets meer. U hoeft zich echter geen zorgen te maken als u geen eigen notaris heeft gekozen. De notaris zorgt ervoor dat de belangen van beide partijen worden gediend. Hij is immers een onpartijdig raadsman!

7. Wat gebeurt er bij een openbare verkoop?
Hier geldt een ander systeem dan bij een verkoop uit de hand. U mag vrij bieden. Het goed wordt toegewezen aan de hoogste bieder, die dan ook de eigenaar wordt. Heeft u een lening nodig. Dan deze goede raad: neem contact op met een kredietinstelling voor de verkoop en betaal tot welke prijs u kan bieden. Wat zijn de kosten? Die liggen helemaal anders dan bij een verkoop uit de hand. Infomeer vooraf bij de verkopende notaris.

Een goede raad van de notaris bij de aankoop van een woning

Het aankopen van een woning en het aangaan van een hypothecaire lening zijn zeer belangrijke aangelegenheden. Meestal gebeurt dit slechts eenmaal in uw leven. Een reden te meer om, voor uw beslissing tot aankoop of lening, U daarvoor op een zo volledig mogelijke manier te laten informeren. Ook het huren en verhuren van een woning en handelshuis, zeker voor een langere duur, kan een beslissing zijn die verstrekkende gevolgen kan hebben. Raadpleeg daarom tijdig de notaris.