Kopen of lenen? Een verkoopsovereenkomst (compromis) via uw notaris

Heeft u het huis van uw dromen gevonden? Proficiat! Zon aankoop heeft echter belangrijke financiële en juridische gevolgen voor een groot stuk van uw leven. Alvorens een verbintenis aan te gaan, doet u best een beroep op een ervaren deskundige. Zo iemand is de notaris. Hij is in de eerste plaats een onafhankelijke raadgever. Win zijn advies in voordat u de koop afsluit. Met zijn goede raad vermijdt u ontgoochelingen.

1. Hoe legt u een aankoop vast?
U doet dit met een verkoopovereenkomst, vaak compromis genoemd. De notaris maakt gratis een verkoopovereenkomst op maat. Zo bent u er zeker van dat het juridisch in orde is. Prijs en verkoopvoorwaarden liggen immers met een verkoopovereenkomst definitief vast, zowel voor de koper als de verkoper. De notaris kan niet altijd een slecht opgestelde overeenkomst rechtzetten.


2. Betaalt u een voorschot en een deel IN HET ZWART?
Een voorschot betalen is gebruikelijk. Laat dit voorschot voor alle veiligheid bij de notaris blokkeren. Hij geeft het pas vrij na grondig onderzoek.
Rust er een hypotheek op de eigendom.
Zijn er achterstallige belastingen verschuldigd?
Is er geen voorkooprecht?
Is degene die zich voordoet als verkoper wel de echte of enige verkoper?
Is hij wel volmachtigd om te tekenen?
Wat met zwart geld?
Dit is wettelijk. U riskeert dus straffen en fiscale boetes. Indien de verkoop niet doorgaat, of een voorkooprecht wordt uitgeoefend, verliest u bovendien uw geld.

3. Eerst kopen en dan lenen?
De vraag van de kip of het ei. Probeer voor u koopt al een akkoord te krijgen bij een kredietinstelling. Vraag eventueel een verkoopovereenkomst met opschortende voorwaarde: de verkoop gaat dan niet door als u geen lening krijgt. De verkoper moet hier natuurlijk mee instemmen.

4. Wat na de ondertekening van de overeenkomst?
De notaris maakt van de verkoopsovereenkomst een akte en geeft de verkoop hierdoor een officieel karakter. Akte kwijt? Geen paniek! U blijft eigenaar van uw huis. Ga naar de notaris. Hij bezorgt u een kopie. De notaris bewaart immers de originele akte.

5. Wanneer krijgt u de sleutel?
Die krijgt u na ondertekening van de akte en betaling van de prijs. Maar u kunt het in de verkoopovereenkomst anders afspreken. Zet er dan ook meteen in of er werken mogen worden uitgevoerd en wie dan verantwoordelijk is voor eventuele schade.

6. Welke notaris kiezen?
Wie u kiest hangt enkel van uzelf af. Uw eigen notaris kiezen kost niets meer. U hoeft zich echter geen zorgen te maken als u geen eigen notaris heeft gekozen. De notaris zorgt ervoor dat de belangen van beide partijen worden gediend. Hij is immers een onpartijdig raadsman!

7. Wat gebeurt er bij een openbare verkoop?
Hier geldt een ander systeem dan bij een verkoop uit de hand. U mag vrij bieden. Het goed wordt toegewezen aan de hoogste bieder, die dan ook de eigenaar wordt. Heeft u een lening nodig. Dan deze goede raad: neem contact op met een kredietinstelling voor de verkoop en betaal tot welke prijs u kan bieden. Wat zijn de kosten? Die liggen helemaal anders dan bij een verkoop uit de hand. Infomeer vooraf bij de verkopende notaris.

Het huurcontract, mondeling of met schriftelijk contract en hoe een huurcontract opzeggen?

Een huis of een thuis: het huurcontract
Iedereen wil van zijn huis een thuis maken. Maar dit betekent niet dat u daarom een huis moet kopen. U kan verschillende redenen hebben om een woning te huren, en er u thuis te voelen.

Is een schriftelijke huurovereenkomst nodig?
Een mondelinge huurovereenkomst is volkomen geldig. Toch is het aan te raden een huurovereenkomst schriftelijk op te maken. Want in geval van problemen kunne zowel huurder als verhuurder aan de hand van de schriftelijke huurovereenkomst bewijzen welke afspraken werden gemaakt. Zo weet u bijvoorbeeld of de huurprijs geïndexeerd mag worden, hoe en wanneer u het contract kan opzeggen,

Moet de woning gedetailleerd beschreven worden?
Het is beslist nuttig, maar niet verplicht, om bij het begin van de huur een plaatsbeschrijving op te stellen. Op het einde van de huur kunnen huurder en verhuurder via dit document nagaan welke schade reeds bestond en welke nadien is ontstaan. Zo kan makkelijk bepaald worden welke vergoeding de huurder eventueel moet betalen.

Registratie van een huurcontract. Moet dat en wat kost het?
Een geregistreerd huurcontract is niet verplicht, maar heeft een aantal voordelen. Want als de woning verkocht wordt. Moet de nieuwe eigenaar uw huurovereenkomst eerbiedigen. Huurovereenkomsten moeten geregistreerd worden binnen vier maanden, ofwel door de huurder, ofwel door de verhuurder. Een huurcontract laten registreren is zeker niet duur: 1000 frank. De notaris geeft u graag de nodige toelichtingen.

Hoelang duurt een huurcontract?
In principe heeft u 4 mogelijkheden:
- de gewonen huur van 9 jaar
- de huur van korte duur (een schriftelijke huurovereenkomst is steeds vereist, maximumduur 3 jaar)
- de huur van lange duur (indien langer dan 9 jaar is een notariële akte vereist)
- de levenslange huur (een notariële akte is steeds vereist)

Wat met de opzegging van het huurcontract?
De opzeggingstermijn en vergoeding hangen af van:
- het soort huurcontract en de datum ervan
- de reden van de opzegging
- wie (de huurder of verhuurder) de huur opzegt

Raadpleeg best vooraf de notaris. Hij zet alles voor u op een rijtje.

Is een huurwaarborg vereist?
Neen, die is niet vereist maar wel gebruikelijk. De woninghuurwet legt wet bepaalde regels op om de huurder te beschermen. Zo moet de waarborg gestort worden op en gezamenlijke bankrekening op naam van huurder en verhuurder. Wendt u voor meer inlichting tot de federatie van het Belgisch Notariaat.

Kan de huurprijs vrij worden herzien?
De verhuurder kan de huurprijs niet zomaar wijzigen. Voor de gewone huur van 9 jaar kunnen de partijen bij het einde van elke driejarige periode afspreken om de huurprijs te herzien. Bij een huur van korte duur ligt de huurprijs vast. Voor de andere soorten huurcontracten gelde de contractuele afspraken.

Bij het verstrijken van elke driejarige periode hebben beide partijen het recht aan de vrederechter een herziening van de huurprijs aan te vragen, mits zij bewijzen dat de normale huurwaarde van het gehuurde goed ten gevolge van nieuwe omstandigheden (vernieuwswerken, nalatigheden) ten minste 15% hoger of lager is dan de huurprijs die in de huurovereenkomst is bepaald of bij de laatste herziening is vastgesteld.

Huurcontract bij notariële akte?
Voor de huur van meer dan 9 jaar is een notariële akte nodig. Bij een contract van kortere duur heeft u de keuze. Het voordeel van de notariële akte is dat u de huurovereenkomst onmiddellijk kan doen uitvoeren, zonder tussenkomst van de rechtbank.
U merkt het: de huurwetgeving is behoorlijk ingewikkeld.