Schenkingen, hoe moet u iemand iets schenken?

Wilt u een familielid of een vriend(in) een bijzondere kans of een financieel steuntje in de rug geven?
Of misschien wenst u uw (klein) kinderen hoge successierechten te besparen na uw overlijden?
U kunt wel duizend en n redenen hebben om iemand een schenking te doen. Hoe regelt u zon schenking op een correcte manier?
Wat mag en wat mag niet? De notaris staat u bij om een oplossing op maat uit te stippelen.

Hoe kan u iemand iets schenken?
Wenst u meubelen, geld, juwelen of kasbons te schenken, kan u dit doen met een minimum aan formaliteiten en kosten. Dit noemt men een handgift. U kan steeds bij de notaris terecht om precies te vernemen hoe u dit best aanpakt. Wil u daarentegen een huis, een appartement of een grond schenken, dan moet u naar de notaris die deze gift zal vastleggen in een akte.

Mag u zomaar wegschenken wat u wil? Aan wie u wil?
Neen, de wet bepaalt dat een deel van de nalatenschap voor bepaalde erfgenamen wordt voorbehouden: de overlevende echtgenoot, de afstammelingen en eventueel de ouders. Ze kunnen achteraf hun deel opeisen. In die gevallen mag u dus slechts een beperkt gedeelte van uw bezittingen wegschenken. Zijn er geen voorbehouden erfgenamen, dan mag u schenken wat en aan wie u wil.

Schenken: een vorm van erfenisplanning
Schenken is een manier om tijdens uw leven uw bezittingen geheel of gedeeltelijk tussen de erfgenamen te verdelen. Zo kan u de verstandhouding in uw familie verzekeren en het risico van twisten en discussies verminderen als u er niet meer bent. Schenken biedt u ook de mogelijkheid om uw erfgenamen successierechten te besparen. Als u minstens drie jaar na de schenking overlijdt, wordt in de berekening van de successierechten geen rekening meer gehouden met wat vooraf geschonken werd. Overlijdt u vroeger, dan gaat het fiscaal voordeel verloren. Hebt u vragen of twijfel? De notaris legt u graag uit welke oplossing voor u het meest aangewezen is.

Eens gegeven altijd gegeven?
Gegeven blijft gegeven. Op een schenking kan men in principe niet terugkeren, behalve tussen echtgenoten. Zij kunnen nog steeds van gedachten veranderen. U kan ook een aantal voorwoorden inbouwen of de schenking beperken. Zo kan u het gebruik en genot van de geschonken woning behouden en ze levenslang blijven bewonen of verhuren. Voor iedereen kan een schenking op maat worden uitgewerkt.

Wat kost het u?
Wordt de schenking vastgesteld bij authentieke akte, dan zijn er naast de schenkingsrechten ook notariskosten verschuldigd. Een handgift kost in principe niets indien u de nodige voorzorgen neemt. U doet er dan goed aan vooraf de notaris te raadplegen om achteraf eventuele betwistingen en schenkingsrechten te vermijden.

Een testament opmaken, hoe stelt u een geldige erfenis op?

De wet bepaalt wie onze erfgenamen zijn. Maar iedereen heeft een zekere vrijheid om zelf zijn erfenis te regelen. Dit moet dan wel bij testament gebeuren. Hoe kan ik zelf mijn testament opstellen? Wat zijn de voordelen van een notarieel testament? De inhoud, opstelling en formulering zijn zeer belangrijk. Vele testamenten kunnen jammer genoeg niet uitgevoerd worden omdat zij niet in de juiste vorm werden opgesteld of wegens hun onzorgvuldige formulering. Daarom volgen hieronder een aan tal zaken om u duidelijk te maken hoe u uw testament op een correctie manier kan opmaken en wat er allemaal mogelijk is.

Erven
U denkt best tijdig aan uw erfenisplanning. U kan ook op voorhand n en ander wegschenken om uw erfgenamen hoge successierechten te besparen. Vraag aan de notaris welke voor u de beste oplossing is. Hij kan u raad geven om, volkomen wettelijk, belastingen te vermijden.

Mensen staan doorgaans niet graag stil bij een overlijden. En zeker niet bij hun eigen overlijden. Maar wat gebeurt er met uw bezittingen als u er niet meer bent? U doet er goed aan om hierover even na te denken. De notaris is een serene raadgever in de moeilijke momenten die volgen op een sterfgeval. Hij kan u bijstaan en oplossingen voorstellen wanneer u te maken hebt met een erfenis of testament.

1. Een testament? Wie erft?
De wet bepaalt de langstlevende echtgenoot en de (klein)kinderen alles erven. Na hen komen de ouders, broers en zussen, neven en nichten in aanmerking. Is er geen familie, dan gaat de nalatenschap naar de Staat.

2. Kan ik in een testament mijn erfgenamen zelf kiezen?
Niet helemaal. De (klein)kinderen, echtgenoot en ouders hebben een wettelijk voorbehouden deel dat hen sowieso toekomt. Zij kunnen dus nooit volledig onterfd worden. Met de rest doet u wat u wil, bijvoorbeeld via het opmaken van een testament. Testamenten zijn trouwens niet de enige maner om uw erfenis te verdelen. Een wijziging van het huwelijkscontract of een gift tussen echtgenoten kan ook een geschikte oplossing zijn. De notaris helpt u graag de juiste keuze te maken.

3. Naar de notaris voor mijn testament?
De notaris kent alle wettelijke regels en formulieren. U heeft er dus alle belang bij om hem te raadplegen. De notaris zal uw testament correct en ondubbelzijdig opstellen. Zo vermijdt u dat er achteraf problemen ontstaan bij de interpretatie en de uitvoering van uw laatste wil. De notaris kan uw testament ook bewaren en ervoor zorgen dat het na uw overlijden wordt uitgevoerd zoals u het wenst.

4. Moet ik een erfenis aanvaarden?
Stel, u erft onverwachts en een verre oom. U bent echter bang dat hij een hoop schulden heeft gemaakt. Deze erfenis hoeft u niet te aanvaarden. Na zijn overlijden kan u er volledig afstand van doen. Wilt u de erfenis toch aanvaarden, maar zonder de schulden uit eigen zak te moeten betalen? Raadpleeg dan snel de notaris. Hij zet de mogelijkheden voor u op een rijtje.

5. Wat kost erven?
Wanneer u erft moet u erfenisrechten betalen. Als echtgenoot, (klein)kind of ouder geniet u van de laagste tarieven. Voor andere familieleden geldt een hoger tarief. Bent u geen familie, dan betaalt u erfenisrechten tegen het hoogste tarief. We verwijzen u graag naar samenwonen. De regel is: hoe groter de erfenis, hoe hoger de tarieven. Erfenisrechten verschillen ook volgens het soort huwelijkscontract en het Gewest waarin de overledene zijn laatste woonplaats had. Voor de berekening van successierechten kan u terecht op onze website.

6. Minder successierechten betalen?
U denkt best tijdig aan uw erfenisplanning. U kan ook op voorhand n en ander wegschenken om uw erfgenamen hoge successierechten te besparen. Vraag aan de notaris welke voor u de beste oplossing is. Hij kan u raad geven om, volkomen wettelijk, belastingen te vermijden. In dezelfde reeks vindt u hierover alvast meer uitleg.

7. Wat kost een testament?
Als de notaris, volgens uw aanduidingen, uw testament opmaakt, dan kost u dat in de meeste gevallen tussen 5.000 en 10.000 BEF. Hiervoor krijgt u een notariële akte die garandeert dat uw laatste wil correct wordt uitgevoerd.

8. Wie kan bij testament ontvangen?
Minderjarigen of onbekwaamverklaarden kunnen in principe wel erven. Daarentegen belet de wet sommige personen om bij testament te erven. Zo zal iemand die nog niet verwekt is op het ogenblik van het overlijden van de erflater niet kunnen erven. Daarentegen zal een ongeboren kind dat levensvatbaar geboren wordt wel erven.

9. Het Centraal Register van Testamenten (C.R.T.)
1. Een testament is een strikt persoonlijke akte. Zo kunne man en vrouw geen gezamenlijk testament maken. Ieder stelt op een afzonderlijk blad zijn uiterste wilsbeschikking op.
2. Inschrijving in het Centraal Register van Testamenten (C.R.T.). Hier worden alle gegevens van openbare, internationale en eigenhandige testamenten bijgehouden. Indien een testament bij een notaris in bewaring wordt gegeven, laat deze dit inschrijven in het C.R.T. In dit register worden de identiteit van de testateur, de naam van de notaris en de datum opgenomen.

Uiteraard blijft de inhoud van het testament geheim zolang de erflater leeft; ook kan men niet te weten komen of iemand al dan niet een testament gemaakt heeft. Na het overlijden zal het C.R.T., mits voorlegging van een overlijdensakte, meedelen of er al dan niet een testament bestaat. Registratie zal eveneens plaatsvinden ingeval van gedeeltelijke of volledige herroeping of nadat wijzigingen werden aangebracht aan reeds vroeger geregistreerde testamenten.

10. Verschillende vormen
1. Het openbaar testament
Is een notariële akte, die verleden wordt voor twee notarissen of n notaris in tegenwoordigheid van twee getuigen. De erflater dicteert zijn testament aan de notaris in aanwezigheid van de twee getuigen. Deze vorm is noodzakelijk voor personen die niet kunnen schrijven. Het is gebruikelijk dat de erflater bij het dicteren gebruik maakt van een nota die hij vooraf zelf, meestal in overleg met de notaris, heeft opgesteld. Deze vorm is dus zeer aanbevelenswaardig wanneer de testeur onzeker is over de geldigheid van zijn schikkingen. Het gedicteerde gedeelte van het testament schrijft de notaris nog steeds eigenhandig. Typen of laten noteren is verboden. Nadien wordt het testament door de notaris voorgelezen en door allen ondertekend.

2. Het internationaal testament
Dit wordt door de erflater aan de notaris aangeboden, die in tegenwoordigheid van twee getuigen er een verklaring over opmaakt. De getuigen zijn absoluut noodzakelijk en kunnen niet vervangen worden door tweede notaris. Het internationaal testament moet schriftelijk opgesteld worden, maar dient niet noodzakelijk door de erflater zelf geschreven te worden, een familielid of vriend mag dit in zijn plaats doen. De taal waarin het geredigeerd wordt speelt geen rol. Het mag worden getypt.

3. Het eigenhandig testament
Zoals het woord zegt, wordt dit testament volledig van de eerste tot de laatste letter eigenhandig door de testateur geschreven, gedateerd en ondertekend. Hier zijn geen getuigen bij nodig.
Essentieel is dat het door de testateur zelf geschreven is. Laten schrijven of typen is uit den boze. Hoe of waarop het wordt geschreven is niet belangrijk. Alle voorwerpen zijn toegestaan: een blad papier, een omslag, een stuk hout Wel moet men er rekening mee houden dat het testament na overlijden aan een notaris zal aangeboden worden. Het mag geschreven worden met een vulpen, potlood of stift. Toevoeging, woorden over andere heen geschreven en/of postscripta zijn toegelaten. Beter is het ordelijk en overzichtelijk werkstuk op te stellen. Eventueel schrijft men het eerst ontwerp volledig opnieuw. Tweede vereiste is dat de erflater zijn testament dateert en vermeldt waar het werd opgemaakt. De datum is voldoende. Het uur kan nuttig zijn als er verschillende testamenten zouden bestaan. Aan de hand van de datum zal later kunnen nagegaan worden of de erflater op dat ogenblik bekwaam was om een testament te maken. Ingeval er meer dan n testament is, zal er moeten nagezien worden welk het laatste is en of dit al dan niet vorige testamenten herroept of eenvoudigweg aanvult. Tot slot moet het testament door de erflater zelf ondertekend worden. De gebruikelijke manier van ondertekenen volstaat. Best wordt er ook voor gezorgd dat tekst, datum en handtekening bij elkaar aansluiten.

11. Een voorbeeld
De inhoud moe een duidelijke en exacte weergave zijn van de wil van de erflater. Immers na zijn overlijden rest enkel de geschreven tekst en kan hijzelf geen toelichting meer geven. Het zou jammer en misschien zelfs pijnlijk zijn, moest de interpretatie niet overeenstemmen met de wil van de erflater. In een testament kan de erflater beschikken over zijn ganse vermogen of over een gedeelte erven ten voordele van n of meer personen of instellingen, al dan niet in gelijke verhouding. Best mogelijk: 30% aan , 20% aan , 10% aan Er moet duidelijk aangegeven worden welke personen bedoeld worden. Ook dient te worden voorzien wat er moet gebeuren indien bepaalde personen voor de erflater zouden overleden zijn. Gaat de erfenis dan naar de afstammelingen van deze vooroverleden persoon of erven de andere legatarissen in hun plaats? Instellingen moeten ook duidelijk aangeduid en omschreven zijn.
Al voor gelang van de inhoud, onderscheiden wij:

Een beschikking over al de goederen die de erflater bij zijn overlijden nalaat: een algemeen legaat; stel aan als mijn algemene legataris, mijn goede vriend . Antwerpen, 17 februari 1997. (handtekening)

Een beschikking over een gedeelte van de goederen, roerend of onroerend: een legaat onder algemene titel; Laat al mijn meubelen na aan mijn vriend . Brussel, 17 februari 1997. (handtekening)

Een beschikking over een bepaald goed: een bijzonder legaat; geef mijn appartement te Kortrijk, Markt 7 aan . Hasselt 17 februari 1997. (handtekening)

Een combinatie is uiteraard mogelijk.

Ook kan een vertrouwenspersoon aangewezen worden als de uitvoerder van het testament. Bepaalde schikkingen kunnen worden voorzien voor de kerkdienst, de begrafenis, de crematie, enz. Formaliteiten na het overlijden. Kort na het overlijden van de erflater neemt u best contact op met de notaris. Via opzoekingen bij het C.R.T. of bij het registratiekantoor, zal hij nagaan of het voorgelegde testament wel degelijk het juiste is. Er kunnen immers verschillende testamenten in omloop zijn, testamenten die mogelijk elkaar aanvullen, maar eventueel ook elkaar kunnen tegenspreken of uitsluiten.

Het testament of de testamenten die bruikbaar zijn, zulle een aparte weg volgen al naar gelang van

de vorm waarin zij zijn opgemaakt:

een openbaar testament zal door de notaris die het heeft opgemaakt of door zijn opvolger binnen de vier maanden ter registratie aangeboden worden;

een eigenhandig testament wordt overhandigd aan de notaris, die daarvan een akte opmaakt waaraan het eigenhandig testament zal gehecht worden;

een internationaal testament berust reeds in een verzegelde omslag bij de notaris en zal door hem geopend worden nadat hij op de hoogte werd gebracht van het overlijden;

de beschikkingen welke zij inhouden: na de formaliteiten van registratie, aanbieding op opening, is het nog mogelijk dat er een afgifte of een inbezitstelling met gevraagd worden. Dit kadert in de verdere afwerking van het notariële dossier.

12. nut van een testament en de formulering van een beschikking
Een testament wordt vooral gebruikt door personen die geen kinderen hebben. Voor gehuwden in die situatie is het belangrijk dat zij een beschikking maken voor de goederen die hen eigen zijn, daar de goederen van de gemeenschap automatisch in volle eigendom toekomen aan de overlevende. Een andere mogelijkheid bestaat erin een verdere erfgenaam of een vreemde aan te stellen tot bijzonder legataris een bepaalde som of een bepaalde zaak met vrijstelling van successierechten zal moeten betalen op zijn deel maar ook op het deel dat de bijzondere legataris krijgt. Men kan op die manier een som geld besparen, vooral als de tarieven tussen de erfgenamen sterk verschillen. Vb.: iemand heeft geen kinderen en wil de helft van zijn vermogen vermaken aan een v.z.w. (8,8 %) en de andere helft aan een neef. Nemen we een vermogen van 6.000.000 frank, dan betaalt de neef die de helft erft 1.350.000 frank aan successierechten en houdt hij 1.650.000 frank over. Als de erflater zijn testament anders had opgemaakt en zijn neef gelegateerd haf voor de som van 1.650.000 frank met vrijstelling van successierechten, dan heeft deze neef evenveel. Maar de v.z.w. houdt wel een stuk meer over. Zij krijgt 4.350.000 frank bruto maar houdt 3.224.700 frank over, hetzij 488.700 frank meer.

13. Welke vorm kiezen?
Het eenvoudigst en het goedkoopst is uiteraard het eigenhandig testament. Het risico is echter reel dat dit verloren gaat of in handen van een niet-erfgenaam belandt met alle daaruit voortvloeiende risico's. Daarenboven is er een probleem van bewaring. Een eigenhandig testament kan gemakkelijk verloren geraken of zelfs vernietigd worden. Hieraan kan verholpen worden door het bij een notaris in bewaring te geven. Tussen de eigen papieren steekt men dan een briefje zodat uw erfgenamen weten dat zij na uw overlijden contact met die bepaalde notaris moeten opnemen. Ook de bewijskracht van een onderhands testament is gering. Het volstaat dat de erfgenamen het niet erkennen opdat de legatarissen moeten bewijzen dat het wel de erflater is geweest die het blad heeft getekend (art. 1323 B.W.). Het internationaal testament zal misschien nuttiger zijn voor een wereldburger en is steeds rechtgeldig, ongeacht de plaats waar het werd opgemaakt, de ligging van de goederen, de nationaliteit en de woon- of verblijfplaats van de erflater.

14. Conclusie
Het openbaar testament heeft grote bewijskracht en de exactheid van de juridische en technische formulering ervan is gegarandeerd. Men heeft ook dadelijk zekerheid over de bewaring.

Kopen of lenen? Een verkoopsovereenkomst (compromis) via uw notaris

Heeft u het huis van uw dromen gevonden? Proficiat! Zon aankoop heeft echter belangrijke financiële en juridische gevolgen voor een groot stuk van uw leven. Alvorens een verbintenis aan te gaan, doet u best een beroep op een ervaren deskundige. Zo iemand is de notaris. Hij is in de eerste plaats een onafhankelijke raadgever. Win zijn advies in voordat u de koop afsluit. Met zijn goede raad vermijdt u ontgoochelingen.

1. Hoe legt u een aankoop vast?
U doet dit met een verkoopovereenkomst, vaak compromis genoemd. De notaris maakt gratis een verkoopovereenkomst op maat. Zo bent u er zeker van dat het juridisch in orde is. Prijs en verkoopvoorwaarden liggen immers met een verkoopovereenkomst definitief vast, zowel voor de koper als de verkoper. De notaris kan niet altijd een slecht opgestelde overeenkomst rechtzetten.


2. Betaalt u een voorschot en een deel IN HET ZWART?
Een voorschot betalen is gebruikelijk. Laat dit voorschot voor alle veiligheid bij de notaris blokkeren. Hij geeft het pas vrij na grondig onderzoek.
Rust er een hypotheek op de eigendom.
Zijn er achterstallige belastingen verschuldigd?
Is er geen voorkooprecht?
Is degene die zich voordoet als verkoper wel de echte of enige verkoper?
Is hij wel volmachtigd om te tekenen?
Wat met zwart geld?
Dit is wettelijk. U riskeert dus straffen en fiscale boetes. Indien de verkoop niet doorgaat, of een voorkooprecht wordt uitgeoefend, verliest u bovendien uw geld.

3. Eerst kopen en dan lenen?
De vraag van de kip of het ei. Probeer voor u koopt al een akkoord te krijgen bij een kredietinstelling. Vraag eventueel een verkoopovereenkomst met opschortende voorwaarde: de verkoop gaat dan niet door als u geen lening krijgt. De verkoper moet hier natuurlijk mee instemmen.

4. Wat na de ondertekening van de overeenkomst?
De notaris maakt van de verkoopsovereenkomst een akte en geeft de verkoop hierdoor een officieel karakter. Akte kwijt? Geen paniek! U blijft eigenaar van uw huis. Ga naar de notaris. Hij bezorgt u een kopie. De notaris bewaart immers de originele akte.

5. Wanneer krijgt u de sleutel?
Die krijgt u na ondertekening van de akte en betaling van de prijs. Maar u kunt het in de verkoopovereenkomst anders afspreken. Zet er dan ook meteen in of er werken mogen worden uitgevoerd en wie dan verantwoordelijk is voor eventuele schade.

6. Welke notaris kiezen?
Wie u kiest hangt enkel van uzelf af. Uw eigen notaris kiezen kost niets meer. U hoeft zich echter geen zorgen te maken als u geen eigen notaris heeft gekozen. De notaris zorgt ervoor dat de belangen van beide partijen worden gediend. Hij is immers een onpartijdig raadsman!

7. Wat gebeurt er bij een openbare verkoop?
Hier geldt een ander systeem dan bij een verkoop uit de hand. U mag vrij bieden. Het goed wordt toegewezen aan de hoogste bieder, die dan ook de eigenaar wordt. Heeft u een lening nodig. Dan deze goede raad: neem contact op met een kredietinstelling voor de verkoop en betaal tot welke prijs u kan bieden. Wat zijn de kosten? Die liggen helemaal anders dan bij een verkoop uit de hand. Infomeer vooraf bij de verkopende notaris.

Huren en verhuren, een geldige huurovereenkomst

De huur volgens het gemene recht.

1. TOEPASSINGSGEBIED
Het Belgisch huurstelsel kent een algemeen regime en drie bijzondere regimes.
Het algemeen regime, in het juridisch jargon ook gemeenrechtelijk regime inzake huishuur genoemd, geldt enerzijds voor alle huurovereenkomsten die niet vallen onder n der drie bijzondere regimes en is anderzijds van kracht als aanvullend regeling voor alle materies of aangelegenheden die door de bijzondere regimes niet bepaald worden.
De bijzondere regimes, namelijk: WONINGHUUR, HANDELSHUUR en PACHT worden door afzonderlijke en specifieke wetten beheerst.

2. Indien het verhuurde goed een dubbele bestemming heeft (bv. deels als landbouwbedrijf, deels als magazijn waar het publiek geen toegang heeft) dan moet uitgemaakt worden welke de hoofdbestemming van het goed is. Het is de hoofdbestemming die het toepasselijk regime zal bepalen (is bv. de landbouwbestemming de hoofdbestemming, dan zal de pachtwet van toepassing zijn).

3. Partijen kunnen geldig overeenkomen dat een huurovereenkomst die niet voldoet aan de toepassingswaarden van één van de drie bijzondere regimes, toch zal onderworpen zijn aan n van deze regimes (bv. de verhuring van een huis dat de huurder niet tot hoofdverblijf dient wordt contractueel toch onderworpen aan de woninghuurwet). Daarentegen is het niet mogelijk dat een verhuurd goed dat onder één der bijzondere regimes valt (bv. de huur van een handelshuis) onderworpen wordt aan n der andere bijzondere regimes (bv. aan de woninghuurwet of aan het gemeenrechtelijke regime alleen.

2. DUUR
1. Schriftelijke huurovereenkomsten van bepaalde duur en mondelinge huurovereenkomsten worden geacht aangegaan te zijn per maand. De opzeggingstermijn bedraagt n maand. Mondelinge huurovereenkomsten worden vermoed voor onbepaalde duur te zijn gesloten, tenzij anders kan bewezen worden. Dit vermoeden is nochtans weerlegbaar, mits bewezen door de partijen.

2. Schriftelijke huurovereenkomsten van bepaalde duur eindigen van rechtswege wanneer de in de overeenkomst bepaalde tijd verstreken is, zonder dat een opzegging vereist is, tenzij die uitdrukkelijk in de overeenkomst zijn voorzien werd. Een vervroegde opzeggin (zelfs voor eigen gebruik) is hier niet mogelijk, onder voorbehoud van een andersluidende schriftelijke overeenkomst. Blijft de huurder na beëindiging van de contractuele duur het goed toch betrekken zonder verzet van de verhuurder, dan is er stilzwijgende verlenging van huur tegen dezelfde voorwaarden (ook qua duur) als in de oorspronkelijke huurovereenkomst. Ook wat dit betreft zijn partijen vrij contractueel iets anders overeen te komen.

3. Huur van gemeubelde appartementen aangegaan voor onbepaalde duur kennen een specifieke wettelijke regeling. De duur is afhankelijk van de vervaldag voor de betaling van de huurprijs. Gebeurt de betaling jaarlijks, dan is de contractuele duur 1 jaar, gebeurt de betaling maandelijks dan is de duur 1 maand. Indien niet duidelijk is of de huur is aangegaan per jaar, per maand of per dag, dan wordt zij geacht aangegaan te zijn per maand.

3. OVERDRACHT VAN HUUR EN ONDERHUUR
1. Principe: deze zijn toegelaten, tenzij de overeenkomsten anders bepaalt.

2. Wettelijke beperking: logischerwijze mag een huurder die het gehuurde goed niet tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt, zijn huurovereenkomst niet overdragen, noch het goed geheel of gedeeltelijk onderverhuren aan een persoon die het goed wel tot zijn hoofdverblijfplaats zou bestemmen. Uitzondering op deze regel: een gemeente, een OCMW, een VZW of een instelling van openbaar nut en een vennootschap met een sociaal oogmerk, kunnen een pand wel onderverhuren aan natuurlijke personen die minder gegoed zijn of die zich in een behartenswaardige sociale situatie bevinden. De hoofdverhuurder moet dan wel zijn instemming hebben gegeven.

4. VERKOOP VAN VERHUURDE GOED
We merken vooreerst op dat van de hierna volgende wettelijke regeling kan afgeweken worden, hetzij in de koopovereenkomst, hetzij in de huurovereenkomst. De wet maakt een onderscheid tussen twee gevallen.

1. Het huurcontract met vaste datum is tegenstelbaar aan de koper die dus de bestaande huurovereenkomst zal moeten eerbiedigen.
Vermits een vaste datum een geschrift veronderstelt betekent dit dat een mondelinge huurovereenkomst nooit een vaste datum kan hebben (zie punt 4.2 hierna).
De verhuurovereenkomst kan wel een uitzettingsbeding voorzien om de verhuurder het recht te geven de huurder uit de woning te zetten bij vervreemding van het goed.

2. Een huurovereenkomst zonder vaste datum is niet tegenstelbaar aan de koper.
Let wel! De koper kan niet op grond van de notariële verkoopakte (die zou voorzien dat het goed vrij ter beschikking is van de koper) overgaan tot uitzetting van de huurder; hij moet hiervoor eerst de uitzetting van de vrederechter. De verstandige koper doet er eventueel goed aan geen opzegging te betekenen aan de huurder (wat achteraf tegen de koper kan ingeroepen worden door de huurder). Wel kan hij de huurder meedelen dat de huur hem niet tegenstelbaar is.
Er kan van de wettelijke regeling afgeweken worden door in de koopovereenkomst een beding te voorzien dat zegt dat de koper er huurovereenkomst moet eerbiedigen.
Volledigheidshalve dient ook de aandacht gevestigd te worden op de aansprakelijkheid van de verkoper t.a.v. zijn huurder! Stel dat de koper de uitzetting van de huurder bekomt via de vrederechter, dan zal de huurder zich achteraf kunnen keren tegen zijn verhuurder-verkoper op basis van de contractuele aansprakelijkheid van deze laatste.

Het compromis (ook wel eens koopovereenkomst genoemd), wat is dit en wat houd dit in?

Een compromis is een voorlopige verkoopsovereenkomst. Toch is dit document niet zo 'voorlopig'!
Integendeel, het is bindend voor alle partijen: de koop is er definitief door gesloten.

Een compromis is het geschrift dat de koper en de verkoper opstellen als bewijs van de verkoopovereenkomst die zij afsluiten.

Wat is een compromis?
Een koopovereenkomst bestaat vanaf het moment dat er tussen de koper en de verkoper overeenstemming bereikt wordt over de prijs en over de voorwaarden waaronder een onroerend goed verkocht zal worden, zelfs indien er enkel een mondeling akkoord is.
Omwille van het bewijs van de overeenkomst is het raadzaam om het akkoord zo vlug mogelijk vast te leggen in een geschrift dar door de koper en de verkoper ondertekend wordt. Dit geschrift dat de koper en de verkoper zelf opstellen als bewijs van hun verkoopovereenkomst, noemt men een compromis of een onderhandse verkoopovereenkomst.
De koper en de verkoper zijn door de ondertekening van het compromis definitief gebonden: bij de ondertekening van het compromis gaat de eigendom over van de verkoper naar de koper.

Gevolgen van het compromis
Het opmaken van het compromis heeft belangrijke gevolgen: Elke akte of verkoopovereenkomst waarin de eigendom van een roerend goed wordt overgedragen moet verplicht geregistreerd worden binnen een termijn van vier maanden.

Een compromis moet dus ook verplicht geregistreerd worden binnen deze termijn van vier maanden. Bij de registratie is een registratierecht verschuldigd dat gelijk is aan 10% of 5% naargelang het groot of klein beschrijf van toepassing is.
Het compromis is, zoals gezegd, bindend voor de koper en verkoper. Andere personen zijn echter helemaal niet gebonden door de inhoud van het compromis; zolang het compromis niet is overgeschreven op het hypotheekkantoor. Voor de overschrijving op het hypotheekkantoor is de tussenkomst nodig van een notaris, vermits enkel de inhoud van een notariële akte of authentieke akte kan overgeschreven worden.
De overschrijving is dus uitermate belangrijk omdat de overschrijving de verkoop tegenstelbaar maakt aan derden. Vanaf het tijdstip van de overschrijving zal iedereen met de verkoop rekening moeten houden.

In de praktijk
Meestal stappen de koper en de verkoper na het opmaken van het compromis onmiddellijk naar de notaris. Of, in heel wat gevallen zullen de koper of de verkoper aan de notaris reeds advies vragen bij het opmaken en ondertekenen van het compromis.
De notaris neemt de inhoud van het compromis op in een notariële akte en deze akte wordt vervolgens door de koper, de verkoper en de notaris ondertekend. Na de ondertekening zorgt de notaris zowel voor de registratie van de akte als voor de overschrijving van de akte op het hypotheekkantoor.

De kosten voor het opmaken en het registreren van de akte zal de notaris doorrekenen aan de koper tenzij dat anders door de koper en de verkoper wordt afgesproken.

Recht van opbod, wat is dit en hoe gaat dit in zijn werk?

Wat gebeurt er indien er een recht van opbod gedaan wordt?
Indien een hoger bod gedaan wordt gedurende de vijftien dagen na de toewijzing, moet er een nieuwe zitdag georganiseerd worden door dezelfde notaris en op dezelfde wijze als de eerste toewijzing.
Deze toewijzing is definitief.
Indien de persoon die het hoger bod gedaan heeft niet de uiteindelijke koper wordt, zal hem het bedrag, dat hij in consignatie gegeven had, zonder verwijl teruggegeven worden, bovendien zullen de onkosten v/h gerechtsdeurwaardersexploot aan de eerst opbieder ook terugbetaald worden bij voorafneming van de prijs, en dit zelfs indien hij de uiteindelijke koper is.

Recht van hoger opbod (Artikel 1592 van het Gerechtelijk Wetboek)
En ieder heeft gedurende vijftien dagen na de toewijzing het recht een hoger bod te doen. Het meer gebodene mag niet lager zijn dan één tiende van de hoofdprijs van de toewijzing; het mag evenwel niet lager zijn den 250 euro en het moet niet hoger zijn dan 6200 euro. Het hoger bod moet bij de deurwaardersexploot betekend worden aan de notaris. De oorspronkelijke, voorlopige, koper wordt eveneens door de deurwaarder verwittigd, op het tijdstip van het hoger bod. De tussenkomst van een gerechtsdeurwaarder is noodzakelijk. Het bedrag van het hoger bod moet in consignatie (bewaring) worden gegeven bij de notaris op het ogenblik dat men het opbod doet. De toewijzing ten gevolge van een hoger bod wordt gehouden door dezelfde notaris en op dezelfde wijze als de eerste toewijzing. Deze toewijzing, die voor één ieder openstaat, is definitief. De notaris kan het hoger bod weigeren van personen die hij niet kent of van wie de identiteit of de gegoedheid hem niet bewezen lijkt. Hij kan in alle gevallen van de opbieder een borg eisen. Weigert de notaris het hoger bod, dan maakt hij van die weigering terstond een met redenen omkleed proces-verbaal op.

Indien een hoger bod gedaan wordt gedurende de vijftien dagen na de toewijs, wordt altijd een nieuwe zitdag georganiseerd door dezelfde notaris.

Opmerking
De som blijft eigendom van de opbieder tot aan de toewijzing na opbod. Wanneer de opbieder na de toewijzing de koper is, dan geldt het geconsigneerde bedrag als voorschot op de koopsom. Is de opbieder geen koper, dan wordt het geconsigneerde bedrag hem teruggeven, door de band samen met de deurwaarderskosten voor het betekenen en aanzeggen van het hoger opbod.

Voor alle openbare verkopingen dienen een aantal basisregels in acht genomen te worden

Gehuwde kopers niet gescheiden van goederen, beiden aanwezig te zijn voorzien van trouwboekje en eventueel huwcontract of voorzien van een volmacht (gratis te bekomen bij een notaris) gegeven door de niet aanwezige echtgenoot.

Vertegenwoordigers van vennootschappen voor te zeggen: oprichtingsakte, eventueel statuten wijzigen, benoemingen en publicatie Belgisch Staatsblad.

De notaris je raadgever

Ga je samenwonen of trouwen, koop of huur je een woning of richt je een vennootschap op? De notaris is de best geplaatste persoon om je te begeleiden bij de belangrijke zakelijke momenten in je leven. Bij hem of haar kan je terecht voor advies en waterdichte contracten.

Wil je een inlichting, dan zal de notaris niets aanrekenen.

Gaat het om en complexer advies, vraag dan gewoon op voorhand wat het je zal kosten. De notaris informeert je in elk geval over alle voor- en nadelen en hij of zij vindt altijd de oplossing die het best past in jouw situatie.

Het huis van mijn dromen: ik koop het!

Heb je het huis van je dromen gevonden? Proficiat!

Maar voor je het aankoopt, denk je best twee keer na.
Want deze beslissing heeft belangrijke financiële gevolgen voor een groot stuk van je leven. Vermijd ontgoochelingen door een beroep te doen op mensen met vakkennis en ervaring. De notaris is zo iemand.

Wat doet de notaris?
Hij helpt je bij de juridische aspecten van een koop. Maar in de eerste plaats is hij een onafhankelijke raadgever die je belangen behartigt. Win het advies van een notaris in voor je een koop afsluit. Met zijn goede raad kom je niet voor verrassingen te staan.

De notaris luistert, geeft raad en tekent mee.

Voorwoord van de notaris en deze website

In onze steeds complexer wordende maatschappij wil de notaris u een helpende hand reiken. Indien u tijdig zijn advies inwint, kunnen veel pijnlijke situaties voorkomen worden.

Het behoort trouwens tot de taak van de notaris u te informeren en u onbevooroordeeld te adviseren.

Een eerste oriëntatiegesprek zal meestal gratis zijn. Indien er een grondige dossierstudie nodig is, maakt u best van tevoren een duidelijke overeenkomst.

Een notaris mag de vergoeding voor zijn diensten niet vrij vaststellen, maar moet een tarief eerbiedigen dat in de meeste gevallen bij wet is vastgesteld.
De notarissen zijn verenigd in de Koninklijke Federatie van Belgische Notarissen.

Voor inlichtingen kunt u ook elke maandag van 10 tot 12 en van 14 tot 16 uur terecht op de nummers 02/505.08.61 en 02/505.08.62 van de Koninklijke Federatie van Belgische Notarissen, Bergstraat 30-32 te 1000 Brussel.