Bodemattest bij het bouwen van een nieuw huis

Heb je het huis van je dromen gevonden? Proficiat!

1. Wat betekent "overdracht", "overdrager", "verwerven"?
De aanvraag van het bodemattest moet gedaan worden door de "overdrager". De "overdrager" is de partij die, hetzij de eigendom, hetzij het gebruik, overdraagt aan de "verwerver": De vervreemder in geval van vervreemding van een onroerend goed; de verkoper of de schenker; de verhuurder of concessiegever bij het afsluiten van een huur- of concessieovereenkomst voor een duur van meer dan 9 jaar; de wederpartij namelijk de huurder of concessiehouder bij het beëindigen van zulke overeenkomsten; de opstalgever en de verlener van de erfpacht bij het vestigen van een recht van opstal of een erfpacht, de wederpartij namelijk de opstalhouder of de erfpacht; bij het beëindigen van deze rechtsverhoudingen; de leasinggever bij het aangaan van een onroerende leasing zonder lichting van de koopoptie; bij een fusie van vennootschappen of een splitsing van een vennootschap degene die de eigenaar is van de grond. De aanvraag van het bodemattest moet per aangetekend schrijven gericht worden aan de afdeling bevoegd voor de bodemsanering van OVAM. Dit dient te gebeuren met het standaardaanvraagformulier en moet de volgende gegevens vermelden: naam, voorna(a)men, sectie(s), perceelnummer(s) en oppervlakte, en dit op basis van de kadastrale gegevens zoals gehanteerd door de bevoegde diensten van het Ministerie van Financiën; datum en ondertekening; bewijs van betaling van een distributierecht van 25 euro per kadastraal perceel.

2. Register van de Verontreinigde Gronden.
De gegevens met betrekking tot verontreinigde gronden worden in het Register van de Verontreinigde Gronden opgeslagen per kadastraal perceel. Het bodemattest heeft dus altijd betrekking op n enkel kadastraal perceel. De aanvraag daarentegen kan betrekking hebben op n of op meer kadastrale percelen. Het te betalen retributierecht bedraagt dus het aantal kadastrale percelen waarop de aanvraag betrekking heeft vermenigvuldigd met 25 euro. Als de aanvraag door OVAM binnen de twee maanden na de aanvraag het (de) gevraagde bodemattest(en) af. De aanvrager moet er dus over waken dat alle kadastrale nummers in de aanvraag opgenomen worden. Wanneer bij de aanvraag bijvoorbeeld een kadastraal nummer vergeten werd, zal de aanvrager nadien een aanvullende aanvraag moeten richten aan OVAM, spijts het eventuele tijdverlies dat daarmede kan gepaard gaan.
Het bodemattest vermeldt: de kadastrale gegevens, de identiteit van de eigenaar en de gebruiker; ofwel: de vermelding dat genoemde eigendom niet voorkomt in het Register van de Verontreinigde Gronden, ofwel: een samenvattende omschrijving van de ernst van een bestaande bodemverontreiniging en de eventuele gebruiksbeperkingen en/of saneringsmaatregelen die als gevolg daarvan worden opgelegd; ofwel: aanmaning tot het uitvoeren van een beschrijvend bodemonderzoek wanneer er ernstige aanwijzingen zijn omtrent een mogelijke bodemverontreiniging.

3. Wat is "eigendomsoverdracht onder levenden"?
Het decreet betreffende het bodemattest is van toepassing op de eigendomsoverdracht onder levenden (met uitzondering van grond in gedwongen mede-eigendom als bijzaak bv. appartementen). Voor overgang van eigendam ingevolge overlijden (erfenis) is een bodemattest vereist. Voor wat de overdracht onder levenden betreft, geldt het decreet voor alle rechtshandelingen die eigendomsoverdragend zijn, zoals: koop van onroerend goed; ruil; inbetalinggeving; schenking onder levenden; ascendentenverdeling onder levenden; inbreng van gronden in het gemeenschappelijk vermogen door n van de echtgenoten of aanstaande echtgenoten (indien het evenwel de inbreng betreft door de beide echtgenoten of aanstaande echtgenoten van een onroerend goed dat hen in onverdeeldheid toebehoort heeft dit geen eigendomsoverdracht tot gevolg: de huwgemeenschap geniet geen rechtspersoonlijkheid); overdracht van een persoonlijk goed van n van beide echtgenoten aan de andere echtgenoot in het kader van een wijziging van huwelijksvoorwaarden of in het kader van een regelingsakte inzake een voorgenomen echtscheiding met onderlinge toestemming (de toebedeling van een gemeenschappelijke grond aan n van de echtgenoten is daarentegen niet eigendomsoverdragend); inbreng in een vennootschap met rechtspersoonlijkheid. Het bodemsaneringdecreet is slechts van toepassing in zover het een overdracht van het eigendomsrecht betreft. Het vestigen of overdragen van een vruchtgebruik, van een recht van gebruik en bewoning, of het vestigen van een erfdienstbaarheid vallen buiten het toepassingsveld. Een overdracht van de blote eigendom daarentegen is een overdracht van een eigendomsrecht en valt er wel onder. Een akte van verdeling is niet eigendomsoverdragend en valt dus niet onder het decreet. Overdracht van aandelen in een vennootschap met rechtspersoonlijkheid heeft evenmin invloed op het eigendomsrecht van de activa van de vennootschap en valt dus niet onder het begrip overdracht van eigendom.

4. Appartementen NIET, sommige huurovereenkomsten WEL.
De eigendomsoverdracht van een appartement, van een deel van een burelencomplex, van een autostandplaats in een parking, van werkplaatsen en opslagplaatsen en van alle onroerende goederen die deel uitmaken van een complex met gedwongen mede-eigendom van de grond als bijzaak, vallen buiten het toepassingsveld van het discreet.
Huurovereenkomsten en handelshuren, inclusief overeenkomsten van onderverhuur, worden voor overdracht van eigendom gehouden, en vereisen dus wel het voorleggen van een bodemattest, wanneer zij een gecumuleerde duur hebben van meer dan negen jaar. Huurovereenkomsten van negen jaar of minder vallen niet onder dit begrip. Voor de toepassing van deze bepaling is het niet vereist dat de huurtermijn een vast termijn zou zijn van meer dan negen jaar. Het volstaat dat de huurder het recht heeft korte termijnen van bijvoorbeeld telkens drie jaar, opeenvolgend te "cumuleren" of samen te voegen voor een periode die gezamenlijk de negen jaar overtreft. Dit geldt, vreemd genoeg, ook voor de verhuring van eigendommen die deel uitmaken van een complex met gedwongen mede-eigendom van de grond als bijzaak, zoals appartementen etc.
Verdere inlichtingen worden graag verstrekt door de notaris.

Huren en verhuren, een geldige huurovereenkomst

De huur volgens het gemene recht.

1. TOEPASSINGSGEBIED
Het Belgisch huurstelsel kent een algemeen regime en drie bijzondere regimes.
Het algemeen regime, in het juridisch jargon ook gemeenrechtelijk regime inzake huishuur genoemd, geldt enerzijds voor alle huurovereenkomsten die niet vallen onder n der drie bijzondere regimes en is anderzijds van kracht als aanvullend regeling voor alle materies of aangelegenheden die door de bijzondere regimes niet bepaald worden.
De bijzondere regimes, namelijk: WONINGHUUR, HANDELSHUUR en PACHT worden door afzonderlijke en specifieke wetten beheerst.

2. Indien het verhuurde goed een dubbele bestemming heeft (bv. deels als landbouwbedrijf, deels als magazijn waar het publiek geen toegang heeft) dan moet uitgemaakt worden welke de hoofdbestemming van het goed is. Het is de hoofdbestemming die het toepasselijk regime zal bepalen (is bv. de landbouwbestemming de hoofdbestemming, dan zal de pachtwet van toepassing zijn).

3. Partijen kunnen geldig overeenkomen dat een huurovereenkomst die niet voldoet aan de toepassingswaarden van één van de drie bijzondere regimes, toch zal onderworpen zijn aan n van deze regimes (bv. de verhuring van een huis dat de huurder niet tot hoofdverblijf dient wordt contractueel toch onderworpen aan de woninghuurwet). Daarentegen is het niet mogelijk dat een verhuurd goed dat onder één der bijzondere regimes valt (bv. de huur van een handelshuis) onderworpen wordt aan n der andere bijzondere regimes (bv. aan de woninghuurwet of aan het gemeenrechtelijke regime alleen.

2. DUUR
1. Schriftelijke huurovereenkomsten van bepaalde duur en mondelinge huurovereenkomsten worden geacht aangegaan te zijn per maand. De opzeggingstermijn bedraagt n maand. Mondelinge huurovereenkomsten worden vermoed voor onbepaalde duur te zijn gesloten, tenzij anders kan bewezen worden. Dit vermoeden is nochtans weerlegbaar, mits bewezen door de partijen.

2. Schriftelijke huurovereenkomsten van bepaalde duur eindigen van rechtswege wanneer de in de overeenkomst bepaalde tijd verstreken is, zonder dat een opzegging vereist is, tenzij die uitdrukkelijk in de overeenkomst zijn voorzien werd. Een vervroegde opzeggin (zelfs voor eigen gebruik) is hier niet mogelijk, onder voorbehoud van een andersluidende schriftelijke overeenkomst. Blijft de huurder na beëindiging van de contractuele duur het goed toch betrekken zonder verzet van de verhuurder, dan is er stilzwijgende verlenging van huur tegen dezelfde voorwaarden (ook qua duur) als in de oorspronkelijke huurovereenkomst. Ook wat dit betreft zijn partijen vrij contractueel iets anders overeen te komen.

3. Huur van gemeubelde appartementen aangegaan voor onbepaalde duur kennen een specifieke wettelijke regeling. De duur is afhankelijk van de vervaldag voor de betaling van de huurprijs. Gebeurt de betaling jaarlijks, dan is de contractuele duur 1 jaar, gebeurt de betaling maandelijks dan is de duur 1 maand. Indien niet duidelijk is of de huur is aangegaan per jaar, per maand of per dag, dan wordt zij geacht aangegaan te zijn per maand.

3. OVERDRACHT VAN HUUR EN ONDERHUUR
1. Principe: deze zijn toegelaten, tenzij de overeenkomsten anders bepaalt.

2. Wettelijke beperking: logischerwijze mag een huurder die het gehuurde goed niet tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt, zijn huurovereenkomst niet overdragen, noch het goed geheel of gedeeltelijk onderverhuren aan een persoon die het goed wel tot zijn hoofdverblijfplaats zou bestemmen. Uitzondering op deze regel: een gemeente, een OCMW, een VZW of een instelling van openbaar nut en een vennootschap met een sociaal oogmerk, kunnen een pand wel onderverhuren aan natuurlijke personen die minder gegoed zijn of die zich in een behartenswaardige sociale situatie bevinden. De hoofdverhuurder moet dan wel zijn instemming hebben gegeven.

4. VERKOOP VAN VERHUURDE GOED
We merken vooreerst op dat van de hierna volgende wettelijke regeling kan afgeweken worden, hetzij in de koopovereenkomst, hetzij in de huurovereenkomst. De wet maakt een onderscheid tussen twee gevallen.

1. Het huurcontract met vaste datum is tegenstelbaar aan de koper die dus de bestaande huurovereenkomst zal moeten eerbiedigen.
Vermits een vaste datum een geschrift veronderstelt betekent dit dat een mondelinge huurovereenkomst nooit een vaste datum kan hebben (zie punt 4.2 hierna).
De verhuurovereenkomst kan wel een uitzettingsbeding voorzien om de verhuurder het recht te geven de huurder uit de woning te zetten bij vervreemding van het goed.

2. Een huurovereenkomst zonder vaste datum is niet tegenstelbaar aan de koper.
Let wel! De koper kan niet op grond van de notariële verkoopakte (die zou voorzien dat het goed vrij ter beschikking is van de koper) overgaan tot uitzetting van de huurder; hij moet hiervoor eerst de uitzetting van de vrederechter. De verstandige koper doet er eventueel goed aan geen opzegging te betekenen aan de huurder (wat achteraf tegen de koper kan ingeroepen worden door de huurder). Wel kan hij de huurder meedelen dat de huur hem niet tegenstelbaar is.
Er kan van de wettelijke regeling afgeweken worden door in de koopovereenkomst een beding te voorzien dat zegt dat de koper er huurovereenkomst moet eerbiedigen.
Volledigheidshalve dient ook de aandacht gevestigd te worden op de aansprakelijkheid van de verkoper t.a.v. zijn huurder! Stel dat de koper de uitzetting van de huurder bekomt via de vrederechter, dan zal de huurder zich achteraf kunnen keren tegen zijn verhuurder-verkoper op basis van de contractuele aansprakelijkheid van deze laatste.