Openbare verkopen, hoe gaat dit in zijn werk?

Wat is een openbare verkoop?
Bij de openbare verkoop van een onroerend goed wordt door een notaris een bijeenkomst georganiseerd waar iedere belangstellende een bod kan uitbrengen op het onroerend goed dat te koop wordt aangeboden.

Men spreekt van een openbare verkoop omdat de verkoop onder andere bekend gemaakt wordt via aanplakbiljetten en via advertenties in de plaatselijke of de nationale pers en vooral omdat iedereen die geïnteresseerd is de bijeenkomst kan bijwonen en ook een hoger bod kan uitbrengen.
De notaris ka,n, indien de eigenaar akkoord is, het onroerend goed tijdens de verkoopdag dadelijk toewijzen aan de meestbiedende.
Op het moment van de toewijzing is de verkoop gesloten. Daardoor is de meestbiedende verplicht het goed te kopen aan de prijs die hij geboden heeft. In de verkoopzaal zelf wordt een akte van de verkoop opgemaakt en ter plaatse ondertekend door de partijen.
De kosten van de aankoop moeten ten laatste de volgende dag betaald worden. Voor de betaling van de koopprijs beschikt de koper meestal over n maand tijd. Na deze maand moeten verwijlintresten betaald worden.

Vrijwillig of gedwongen (gerechtelijk)
Meestal heeft de eigenaar de keuze tussen een gewone verkoop uit de hand en een openbare verkoop. Kiest de eigenaar ervoor om het onroerend goed openbaar te verkopen dan spreekt men van een vrijwillige openbare verkoop. Op die manier hoopt de eigenaar zoveel mogelijk belangstellenden die tegen elkaar opbieden bij mekaar te brengen.
Dat biedt een goede garantie voor een eerlijke prijs. Ten minste indien er voldoende geïnteresseerden zijn en indien er voldoende geboden wordt.
In een aantal gevallen is een vrijwillige verkoping niet mogelijk en in dat geval spreekt men van een gedwongen of een gerechtelijke openbare verkoping. Bijvoorbeeld wanneer een rechtbank de opdracht geeft om een onroerend goed te verkopen in het kader van een uitvoerend beslag.

Hoe wordt een vrijwillige openbare verkoop georganiseerd?
Meestal gebeurt de verkoop in twee zitdagen. Op elke zitdag kan iedereen steeds een hoger bod uitbrengen. Om het bieden aan te moedigen wordt er vaak gewerkt met een systeem van premies. Wie in dat geval een hoger bod durft doen kan mogelijk wat geld verdienen.

Hoe wordt een gedwongen openbare verkoop georganiseerd?
Een gedwongen verkoop wordt normalerwijze georganiseerd in n zitdag met de mogelijkheid om nadien nog een hoger bod uit te brengen. Wanneer de biedingen op de eerste zitdag echter onvoldoende zijn dan kan een tweede zitdag vastgesteld worden. De toewijzing gebeurt steeds onder de opschortende voorwaarde van afwezigheid van een hoger bod. Dit wil zeggen, wordt een hoger bod gedaan dan is de gedane toewijzing niet meer geldig.

Na de zitdag kan iedereen binnen de vijftien dagen een hoger bod uitbrengen.
Dit moet gebeuren door tussenkomst van een gerechtsdeurwaarder. Het hoger bod moet ten minste gelijk zijn aan 10% van de laatst geboden prijs. Het hoger bod moet minimaal 250 euro bedragen en het mag maximaal 6.200 euro bedragen.
Indien na de eerste zitdag geen hoger bod gedaan wordt binnen een termijn van 15 dagen dan wordt de laatste bieder definitief eigenaar van het onroerend goed. Wordt wel een hoger bod uitgebracht dan stelt de notaris een nieuwe en definitieve zitdag vast. Op deze nieuwe zitdag kan opnieuw iedere belangstellende een bod uitbrengen en wordt het onroerend goed toegewezen aan de meestbiedende.

Wat zijn de kosten van een openbar verkoop van een onroerend goed?
Bij een openbare verkoop zijn de kosten gelijk aan een bepaald percentage van de verkoopprijs waaraan het onroerend goed werd toegewezen. Deze percentages verschillen van arrondissement tot arrondissement. De percentages zijn degressie, dit wil zeggen dat zij kleiner worden naargelang het bedrag van de aankoopprijs groter wordt. Bij een aankoop van een grond of een woning moet rekening gehouden worden met percentages tussen 20% en 15%. In deze kosten zijn begrepen het registratierecht van de aankoop, de erelonen van notaris en hypotheekbewaarder en de kosten van de processen-verbaal van toewijzing. Het is uiteraard nuttig om vooraf contact op te nemen met de notaris om een zicht te krijgen op het bedrag van de kosten die verschuldigd zullen zijn.
Mogelijk zijn er nog andere bijkomende kosten(basisakte, opmetingen, kosten van publiciteit, procedurekosten,). Zijn er bijkomende kosten dan worden deze voor de toewijzing bekend gemaakt.

Voor alle openbare verkopingen dienen een aantal basisregels in acht genomen te worden

Het compromis (ook wel eens koopovereenkomst genoemd), wat is dit en wat houd dit in?

Een compromis is een voorlopige verkoopsovereenkomst. Toch is dit document niet zo 'voorlopig'!
Integendeel, het is bindend voor alle partijen: de koop is er definitief door gesloten.

Een compromis is het geschrift dat de koper en de verkoper opstellen als bewijs van de verkoopovereenkomst die zij afsluiten.

Wat is een compromis?
Een koopovereenkomst bestaat vanaf het moment dat er tussen de koper en de verkoper overeenstemming bereikt wordt over de prijs en over de voorwaarden waaronder een onroerend goed verkocht zal worden, zelfs indien er enkel een mondeling akkoord is.
Omwille van het bewijs van de overeenkomst is het raadzaam om het akkoord zo vlug mogelijk vast te leggen in een geschrift dar door de koper en de verkoper ondertekend wordt. Dit geschrift dat de koper en de verkoper zelf opstellen als bewijs van hun verkoopovereenkomst, noemt men een compromis of een onderhandse verkoopovereenkomst.
De koper en de verkoper zijn door de ondertekening van het compromis definitief gebonden: bij de ondertekening van het compromis gaat de eigendom over van de verkoper naar de koper.

Gevolgen van het compromis
Het opmaken van het compromis heeft belangrijke gevolgen: Elke akte of verkoopovereenkomst waarin de eigendom van een roerend goed wordt overgedragen moet verplicht geregistreerd worden binnen een termijn van vier maanden.

Een compromis moet dus ook verplicht geregistreerd worden binnen deze termijn van vier maanden. Bij de registratie is een registratierecht verschuldigd dat gelijk is aan 10% of 5% naargelang het groot of klein beschrijf van toepassing is.
Het compromis is, zoals gezegd, bindend voor de koper en verkoper. Andere personen zijn echter helemaal niet gebonden door de inhoud van het compromis; zolang het compromis niet is overgeschreven op het hypotheekkantoor. Voor de overschrijving op het hypotheekkantoor is de tussenkomst nodig van een notaris, vermits enkel de inhoud van een notariële akte of authentieke akte kan overgeschreven worden.
De overschrijving is dus uitermate belangrijk omdat de overschrijving de verkoop tegenstelbaar maakt aan derden. Vanaf het tijdstip van de overschrijving zal iedereen met de verkoop rekening moeten houden.

In de praktijk
Meestal stappen de koper en de verkoper na het opmaken van het compromis onmiddellijk naar de notaris. Of, in heel wat gevallen zullen de koper of de verkoper aan de notaris reeds advies vragen bij het opmaken en ondertekenen van het compromis.
De notaris neemt de inhoud van het compromis op in een notariële akte en deze akte wordt vervolgens door de koper, de verkoper en de notaris ondertekend. Na de ondertekening zorgt de notaris zowel voor de registratie van de akte als voor de overschrijving van de akte op het hypotheekkantoor.

De kosten voor het opmaken en het registreren van de akte zal de notaris doorrekenen aan de koper tenzij dat anders door de koper en de verkoper wordt afgesproken.