De huur volgens het gemene recht.1. TOEPASSINGSGEBIED
Het Belgisch huurstelsel kent een algemeen regime en drie bijzondere regimes.
Het algemeen regime, in het juridisch jargon ook gemeenrechtelijk regime inzake huishuur genoemd, geldt enerzijds voor alle huurovereenkomsten die niet vallen onder n der drie bijzondere regimes en is anderzijds van kracht als aanvullend regeling voor alle materies of aangelegenheden die door de bijzondere regimes niet bepaald worden.
De bijzondere regimes, namelijk: WONINGHUUR, HANDELSHUUR en PACHT worden door afzonderlijke en specifieke wetten beheerst.
2. Indien het verhuurde goed een dubbele bestemming heeft (bv. deels als landbouwbedrijf, deels als magazijn waar het publiek geen toegang heeft) dan moet uitgemaakt worden welke de hoofdbestemming van het goed is. Het is de hoofdbestemming die het toepasselijk regime zal bepalen (is bv. de landbouwbestemming de hoofdbestemming, dan zal de pachtwet van toepassing zijn).3. Partijen kunnen geldig overeenkomen dat een huurovereenkomst die niet voldoet aan de toepassingswaarden van één van de drie bijzondere regimes, toch zal onderworpen zijn aan n van deze regimes (bv. de verhuring van een huis dat de huurder niet tot hoofdverblijf dient wordt contractueel toch onderworpen aan de woninghuurwet). Daarentegen is het niet mogelijk dat een verhuurd goed dat onder één der bijzondere regimes valt (bv. de huur van een handelshuis) onderworpen wordt aan n der andere bijzondere regimes (bv. aan de woninghuurwet of aan het gemeenrechtelijke regime alleen.
2. DUUR
1. Schriftelijke huurovereenkomsten van bepaalde duur en mondelinge huurovereenkomsten worden geacht aangegaan te zijn per maand. De opzeggingstermijn bedraagt n maand. Mondelinge huurovereenkomsten worden vermoed voor onbepaalde duur te zijn gesloten, tenzij anders kan bewezen worden. Dit vermoeden is nochtans weerlegbaar, mits bewezen door de partijen.
2. Schriftelijke huurovereenkomsten van bepaalde duur eindigen van rechtswege wanneer de in de overeenkomst bepaalde tijd verstreken is, zonder dat een opzegging vereist is, tenzij die uitdrukkelijk in de overeenkomst zijn voorzien werd. Een vervroegde opzeggin (zelfs voor eigen gebruik) is hier niet mogelijk, onder voorbehoud van een andersluidende schriftelijke overeenkomst. Blijft de huurder na beëindiging van de contractuele duur het goed toch betrekken zonder verzet van de verhuurder, dan is er stilzwijgende verlenging van huur tegen dezelfde voorwaarden (ook qua duur) als in de oorspronkelijke huurovereenkomst. Ook wat dit betreft zijn partijen vrij contractueel iets anders overeen te komen.
3. Huur van gemeubelde appartementen aangegaan voor onbepaalde duur kennen een specifieke wettelijke regeling. De duur is afhankelijk van de vervaldag voor de betaling van de huurprijs. Gebeurt de betaling jaarlijks, dan is de contractuele duur 1 jaar, gebeurt de betaling maandelijks dan is de duur 1 maand. Indien niet duidelijk is of de huur is aangegaan per jaar, per maand of per dag, dan wordt zij geacht aangegaan te zijn per maand.
3. OVERDRACHT VAN HUUR EN ONDERHUUR
1. Principe: deze zijn toegelaten, tenzij de overeenkomsten anders bepaalt.
2. Wettelijke beperking: logischerwijze mag een huurder die het gehuurde goed niet tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt, zijn huurovereenkomst niet overdragen, noch het goed geheel of gedeeltelijk onderverhuren aan een persoon die het goed wel tot zijn hoofdverblijfplaats zou bestemmen. Uitzondering op deze regel: een gemeente, een OCMW, een VZW of een instelling van openbaar nut en een vennootschap met een sociaal oogmerk, kunnen een pand wel onderverhuren aan natuurlijke personen die minder gegoed zijn of die zich in een behartenswaardige sociale situatie bevinden. De hoofdverhuurder moet dan wel zijn instemming hebben gegeven.
4. VERKOOP VAN VERHUURDE GOED
We merken vooreerst op dat van de hierna volgende wettelijke regeling kan afgeweken worden, hetzij in de koopovereenkomst, hetzij in de huurovereenkomst. De wet maakt een onderscheid tussen twee gevallen.
1. Het huurcontract met vaste datum is tegenstelbaar aan de koper die dus de bestaande huurovereenkomst zal moeten eerbiedigen.
Vermits een vaste datum een geschrift veronderstelt betekent dit dat een mondelinge huurovereenkomst nooit een vaste datum kan hebben (zie punt 4.2 hierna).
De verhuurovereenkomst kan wel een uitzettingsbeding voorzien om de verhuurder het recht te geven de huurder uit de woning te zetten bij vervreemding van het goed.
2. Een huurovereenkomst zonder vaste datum is niet tegenstelbaar aan de koper.
Let wel! De koper kan niet op grond van de notariële verkoopakte (die zou voorzien dat het goed vrij ter beschikking is van de koper) overgaan tot uitzetting van de huurder; hij moet hiervoor eerst de uitzetting van de vrederechter. De verstandige koper doet er eventueel goed aan geen opzegging te betekenen aan de huurder (wat achteraf tegen de koper kan ingeroepen worden door de huurder). Wel kan hij de huurder meedelen dat de huur hem niet tegenstelbaar is.
Er kan van de wettelijke regeling afgeweken worden door in de koopovereenkomst een beding te voorzien dat zegt dat de koper er huurovereenkomst moet eerbiedigen.
Volledigheidshalve dient ook de aandacht gevestigd te worden op de aansprakelijkheid van de verkoper t.a.v. zijn huurder! Stel dat de koper de uitzetting van de huurder bekomt via de vrederechter, dan zal de huurder zich achteraf kunnen keren tegen zijn verhuurder-verkoper op basis van de contractuele aansprakelijkheid van deze laatste.
