Opstal recht

Recht van opstal is een zakelijk recht waarbij iemand recht heeft op hetgeen er gebouwd is op de grond van iemand anders. Dit geldt ook voor beplanting.

Dit recht wordt bevestigd door een akte die meestal bij de notaris is opgemaakt.

De opstalhouder is dus eigenaar van wat op de grond aanwezig is of wordt gebouwd en geplant. Deze persoon kan zijn recht daarop overdragen en met de eventuele hypotheek daarop bezwaren.

Wanneer het opstalrecht eindigt, door bijvoorbeeld verjaarring of het verstrijken van de voorop gestelde einddatum, dan wordt de eigenaar van de grond ook eigenaar van het gebouw of de planten die op zijn grond staan. Deze persoon moet hiervoor echter de voormalige opstalhouder een vergoeding betalen. Behalve als de vorige eigenaar van de grond de voormalige opstalhouder heeft uitbetaald.

Het recht van opstal heeft veel overeenstemmingen met dat van erfpacht maar wordt in de praktijk maar weinig gebruikt.

Land pachten en verpachten

De pachtwet wordt zeer strikt toegepast, zodat het wenselijk is om bij moeilijkheden, betekeningen en procedures er een juridisch raadsman bij te halen.

Soms is zijn tussenkomst zelfs wettelijk opgelegd. De toepassing van de landpacht staat onder controle van de vrederechter. Alle verzoeningspogingen en procedures verlopen in eerste aanleg via deze magistraat.

Het nieuwe energieprestatiecertificaat (EPC)

Het EnergiePrestatieCertificaat informeert potentiële kopers en huurders over de energiezuinigheid van de woning.

Een EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar een boete.

Vanaf 15 januari 2013 krijgt het energieprestatiecertificaat een nieuwe vorm en een andere inhoud. Het oude model van 4 pagina's wordt vervangen door een uitgebreide versie van 15 pagina's. Het vernieuwde certificaat bevat veel meer informatie over de energieprestaties van uw woning en is dus vollediger en van meer kwaliteit. Zo worden onder andere de aanbevelingen op het EPC uitgebreid en is er ruimte voor persoonlijke aanbevelingen van de energiedeskundige. De gegevens die de deskundige in de berekeningssoftware ingeeft worden voortaan ook in het certificaat opgenomen.
Daarnaast zijn er ook praktische aanpassingen zoals het verlengen van de kleurenbalk waardoor extreem energieverslindende of zuinige woningen hier ook een plaats krijgen. Het behaalde resultaat, het zogenaamde 'kengetal', zal overigens vanaf u de 'energiescore' heten.

Ondanks de verandering van het uitzicht en de vorm van de documenten, wijzigt de informatie-plicht niet.
Er dient nog steeds een geldend EPC aanwezig te zijn bij het ondertekenen van een koop- of huurovereenkomst. EPC's opgemaakt volgens het oude model zijn nog steeds geldig tot op de vermelde datum van het certificaat.

Welke documenten en attesten zijn er vereist bij aanleiding van een verkoop van vasgoed

De belangrijkste documenten en attesten die nodig zijn voor een verkoop van vastgoed zijn:

- het bodemattest
- het stedebouwkundig uittreksel
- het postinterventiedossier (PID)
- het keuringsverslag van de elektrische installatie
- het energieprestatiecertificaat (EPC)

Ruimtelijke ordening in West-Vlaanderen (afkortingen)

Deze afkortingen komen goed van pas als u kijkt op zoekertjes voor woningen.

Vg: Vergunning uitgereikt

Gvg: Geen vergunning uitgereikt

Wg: Woongebied

Wche: Woongebied met een culturele, historische en/of esthetische waarde

Wp: Woonpark

Wug: Woonuitbreidingsgebied

Igb: Industriegebied

Iab: Industriegebied voor ambachtelijke bedrijven of gebieden voor kleine en middelgrote ondernemingen

Gdr: Gebied voor dagrecreatie

Gvr: Gebied voor verblijfsrecreatie

Ag: Agrarisch gebied

Lwag: Landschappelijk waardevol agrarisch gebied

Bg: Bosgebied

Ng: Natuurgebied

Nr: Natuurreservaat

Pg: Parkgebied

Dv: Dagvaarding uitgebracht

Gdv: Geen dagvaarding uitgebracht

Vkr: Verkooprecht ruimtelijke ordening aanwezig

Gvkr: Geen verkooprecht ruimtelijke ordening aanwezig

Vv: Verkavelingsvergunning

Gvv: Geen verkavelingsvergunning

Ziezo, nu bent u al wat wijzer geworden met de betekenis van alle voorkomende afkortingen binnen de zoekertjes van huisen.

Erfrecht, vraag raad aan uw notaris

Dat U bij de notaris terecht kan voor al uw vragen en problemen rond erfenissen wist U vast maar er zijn tal van complexere zaken die vragen om wat meer duidelijkheid.

Een aantal van die complexere zaken zijn onder andere:

Kan men zijn kinderen onterven bijvoorbeeld?
Kan ik op voorhand een erfenis weigeren?
Draai ik als erfgenaam op voor alle schulden van de overledene?

Contacteer tijdig uw notaris!
Hij of zij maakt U wegwijs in erfeniskwesties. Wanneer gewenst, zal de notaris met de familie bepaalde overeenkomsten opstellen.

Schenkingen, hoe moet u iemand iets schenken?

Wilt u een familielid of een vriend(in) een bijzondere kans of een financieel steuntje in de rug geven?
Of misschien wenst u uw (klein) kinderen hoge successierechten te besparen na uw overlijden?
U kunt wel duizend en n redenen hebben om iemand een schenking te doen. Hoe regelt u zon schenking op een correcte manier?
Wat mag en wat mag niet? De notaris staat u bij om een oplossing op maat uit te stippelen.

Hoe kan u iemand iets schenken?
Wenst u meubelen, geld, juwelen of kasbons te schenken, kan u dit doen met een minimum aan formaliteiten en kosten. Dit noemt men een handgift. U kan steeds bij de notaris terecht om precies te vernemen hoe u dit best aanpakt. Wil u daarentegen een huis, een appartement of een grond schenken, dan moet u naar de notaris die deze gift zal vastleggen in een akte.

Mag u zomaar wegschenken wat u wil? Aan wie u wil?
Neen, de wet bepaalt dat een deel van de nalatenschap voor bepaalde erfgenamen wordt voorbehouden: de overlevende echtgenoot, de afstammelingen en eventueel de ouders. Ze kunnen achteraf hun deel opeisen. In die gevallen mag u dus slechts een beperkt gedeelte van uw bezittingen wegschenken. Zijn er geen voorbehouden erfgenamen, dan mag u schenken wat en aan wie u wil.

Schenken: een vorm van erfenisplanning
Schenken is een manier om tijdens uw leven uw bezittingen geheel of gedeeltelijk tussen de erfgenamen te verdelen. Zo kan u de verstandhouding in uw familie verzekeren en het risico van twisten en discussies verminderen als u er niet meer bent. Schenken biedt u ook de mogelijkheid om uw erfgenamen successierechten te besparen. Als u minstens drie jaar na de schenking overlijdt, wordt in de berekening van de successierechten geen rekening meer gehouden met wat vooraf geschonken werd. Overlijdt u vroeger, dan gaat het fiscaal voordeel verloren. Hebt u vragen of twijfel? De notaris legt u graag uit welke oplossing voor u het meest aangewezen is.

Eens gegeven altijd gegeven?
Gegeven blijft gegeven. Op een schenking kan men in principe niet terugkeren, behalve tussen echtgenoten. Zij kunnen nog steeds van gedachten veranderen. U kan ook een aantal voorwoorden inbouwen of de schenking beperken. Zo kan u het gebruik en genot van de geschonken woning behouden en ze levenslang blijven bewonen of verhuren. Voor iedereen kan een schenking op maat worden uitgewerkt.

Wat kost het u?
Wordt de schenking vastgesteld bij authentieke akte, dan zijn er naast de schenkingsrechten ook notariskosten verschuldigd. Een handgift kost in principe niets indien u de nodige voorzorgen neemt. U doet er dan goed aan vooraf de notaris te raadplegen om achteraf eventuele betwistingen en schenkingsrechten te vermijden.

Een testament opmaken, hoe stelt u een geldige erfenis op?

De wet bepaalt wie onze erfgenamen zijn. Maar iedereen heeft een zekere vrijheid om zelf zijn erfenis te regelen. Dit moet dan wel bij testament gebeuren. Hoe kan ik zelf mijn testament opstellen? Wat zijn de voordelen van een notarieel testament? De inhoud, opstelling en formulering zijn zeer belangrijk. Vele testamenten kunnen jammer genoeg niet uitgevoerd worden omdat zij niet in de juiste vorm werden opgesteld of wegens hun onzorgvuldige formulering. Daarom volgen hieronder een aan tal zaken om u duidelijk te maken hoe u uw testament op een correctie manier kan opmaken en wat er allemaal mogelijk is.

Erven
U denkt best tijdig aan uw erfenisplanning. U kan ook op voorhand n en ander wegschenken om uw erfgenamen hoge successierechten te besparen. Vraag aan de notaris welke voor u de beste oplossing is. Hij kan u raad geven om, volkomen wettelijk, belastingen te vermijden.

Mensen staan doorgaans niet graag stil bij een overlijden. En zeker niet bij hun eigen overlijden. Maar wat gebeurt er met uw bezittingen als u er niet meer bent? U doet er goed aan om hierover even na te denken. De notaris is een serene raadgever in de moeilijke momenten die volgen op een sterfgeval. Hij kan u bijstaan en oplossingen voorstellen wanneer u te maken hebt met een erfenis of testament.

1. Een testament? Wie erft?
De wet bepaalt de langstlevende echtgenoot en de (klein)kinderen alles erven. Na hen komen de ouders, broers en zussen, neven en nichten in aanmerking. Is er geen familie, dan gaat de nalatenschap naar de Staat.

2. Kan ik in een testament mijn erfgenamen zelf kiezen?
Niet helemaal. De (klein)kinderen, echtgenoot en ouders hebben een wettelijk voorbehouden deel dat hen sowieso toekomt. Zij kunnen dus nooit volledig onterfd worden. Met de rest doet u wat u wil, bijvoorbeeld via het opmaken van een testament. Testamenten zijn trouwens niet de enige maner om uw erfenis te verdelen. Een wijziging van het huwelijkscontract of een gift tussen echtgenoten kan ook een geschikte oplossing zijn. De notaris helpt u graag de juiste keuze te maken.

3. Naar de notaris voor mijn testament?
De notaris kent alle wettelijke regels en formulieren. U heeft er dus alle belang bij om hem te raadplegen. De notaris zal uw testament correct en ondubbelzijdig opstellen. Zo vermijdt u dat er achteraf problemen ontstaan bij de interpretatie en de uitvoering van uw laatste wil. De notaris kan uw testament ook bewaren en ervoor zorgen dat het na uw overlijden wordt uitgevoerd zoals u het wenst.

4. Moet ik een erfenis aanvaarden?
Stel, u erft onverwachts en een verre oom. U bent echter bang dat hij een hoop schulden heeft gemaakt. Deze erfenis hoeft u niet te aanvaarden. Na zijn overlijden kan u er volledig afstand van doen. Wilt u de erfenis toch aanvaarden, maar zonder de schulden uit eigen zak te moeten betalen? Raadpleeg dan snel de notaris. Hij zet de mogelijkheden voor u op een rijtje.

5. Wat kost erven?
Wanneer u erft moet u erfenisrechten betalen. Als echtgenoot, (klein)kind of ouder geniet u van de laagste tarieven. Voor andere familieleden geldt een hoger tarief. Bent u geen familie, dan betaalt u erfenisrechten tegen het hoogste tarief. We verwijzen u graag naar samenwonen. De regel is: hoe groter de erfenis, hoe hoger de tarieven. Erfenisrechten verschillen ook volgens het soort huwelijkscontract en het Gewest waarin de overledene zijn laatste woonplaats had. Voor de berekening van successierechten kan u terecht op onze website.

6. Minder successierechten betalen?
U denkt best tijdig aan uw erfenisplanning. U kan ook op voorhand n en ander wegschenken om uw erfgenamen hoge successierechten te besparen. Vraag aan de notaris welke voor u de beste oplossing is. Hij kan u raad geven om, volkomen wettelijk, belastingen te vermijden. In dezelfde reeks vindt u hierover alvast meer uitleg.

7. Wat kost een testament?
Als de notaris, volgens uw aanduidingen, uw testament opmaakt, dan kost u dat in de meeste gevallen tussen 5.000 en 10.000 BEF. Hiervoor krijgt u een notariële akte die garandeert dat uw laatste wil correct wordt uitgevoerd.

8. Wie kan bij testament ontvangen?
Minderjarigen of onbekwaamverklaarden kunnen in principe wel erven. Daarentegen belet de wet sommige personen om bij testament te erven. Zo zal iemand die nog niet verwekt is op het ogenblik van het overlijden van de erflater niet kunnen erven. Daarentegen zal een ongeboren kind dat levensvatbaar geboren wordt wel erven.

9. Het Centraal Register van Testamenten (C.R.T.)
1. Een testament is een strikt persoonlijke akte. Zo kunne man en vrouw geen gezamenlijk testament maken. Ieder stelt op een afzonderlijk blad zijn uiterste wilsbeschikking op.
2. Inschrijving in het Centraal Register van Testamenten (C.R.T.). Hier worden alle gegevens van openbare, internationale en eigenhandige testamenten bijgehouden. Indien een testament bij een notaris in bewaring wordt gegeven, laat deze dit inschrijven in het C.R.T. In dit register worden de identiteit van de testateur, de naam van de notaris en de datum opgenomen.

Uiteraard blijft de inhoud van het testament geheim zolang de erflater leeft; ook kan men niet te weten komen of iemand al dan niet een testament gemaakt heeft. Na het overlijden zal het C.R.T., mits voorlegging van een overlijdensakte, meedelen of er al dan niet een testament bestaat. Registratie zal eveneens plaatsvinden ingeval van gedeeltelijke of volledige herroeping of nadat wijzigingen werden aangebracht aan reeds vroeger geregistreerde testamenten.

10. Verschillende vormen
1. Het openbaar testament
Is een notariële akte, die verleden wordt voor twee notarissen of n notaris in tegenwoordigheid van twee getuigen. De erflater dicteert zijn testament aan de notaris in aanwezigheid van de twee getuigen. Deze vorm is noodzakelijk voor personen die niet kunnen schrijven. Het is gebruikelijk dat de erflater bij het dicteren gebruik maakt van een nota die hij vooraf zelf, meestal in overleg met de notaris, heeft opgesteld. Deze vorm is dus zeer aanbevelenswaardig wanneer de testeur onzeker is over de geldigheid van zijn schikkingen. Het gedicteerde gedeelte van het testament schrijft de notaris nog steeds eigenhandig. Typen of laten noteren is verboden. Nadien wordt het testament door de notaris voorgelezen en door allen ondertekend.

2. Het internationaal testament
Dit wordt door de erflater aan de notaris aangeboden, die in tegenwoordigheid van twee getuigen er een verklaring over opmaakt. De getuigen zijn absoluut noodzakelijk en kunnen niet vervangen worden door tweede notaris. Het internationaal testament moet schriftelijk opgesteld worden, maar dient niet noodzakelijk door de erflater zelf geschreven te worden, een familielid of vriend mag dit in zijn plaats doen. De taal waarin het geredigeerd wordt speelt geen rol. Het mag worden getypt.

3. Het eigenhandig testament
Zoals het woord zegt, wordt dit testament volledig van de eerste tot de laatste letter eigenhandig door de testateur geschreven, gedateerd en ondertekend. Hier zijn geen getuigen bij nodig.
Essentieel is dat het door de testateur zelf geschreven is. Laten schrijven of typen is uit den boze. Hoe of waarop het wordt geschreven is niet belangrijk. Alle voorwerpen zijn toegestaan: een blad papier, een omslag, een stuk hout Wel moet men er rekening mee houden dat het testament na overlijden aan een notaris zal aangeboden worden. Het mag geschreven worden met een vulpen, potlood of stift. Toevoeging, woorden over andere heen geschreven en/of postscripta zijn toegelaten. Beter is het ordelijk en overzichtelijk werkstuk op te stellen. Eventueel schrijft men het eerst ontwerp volledig opnieuw. Tweede vereiste is dat de erflater zijn testament dateert en vermeldt waar het werd opgemaakt. De datum is voldoende. Het uur kan nuttig zijn als er verschillende testamenten zouden bestaan. Aan de hand van de datum zal later kunnen nagegaan worden of de erflater op dat ogenblik bekwaam was om een testament te maken. Ingeval er meer dan n testament is, zal er moeten nagezien worden welk het laatste is en of dit al dan niet vorige testamenten herroept of eenvoudigweg aanvult. Tot slot moet het testament door de erflater zelf ondertekend worden. De gebruikelijke manier van ondertekenen volstaat. Best wordt er ook voor gezorgd dat tekst, datum en handtekening bij elkaar aansluiten.

11. Een voorbeeld
De inhoud moe een duidelijke en exacte weergave zijn van de wil van de erflater. Immers na zijn overlijden rest enkel de geschreven tekst en kan hijzelf geen toelichting meer geven. Het zou jammer en misschien zelfs pijnlijk zijn, moest de interpretatie niet overeenstemmen met de wil van de erflater. In een testament kan de erflater beschikken over zijn ganse vermogen of over een gedeelte erven ten voordele van n of meer personen of instellingen, al dan niet in gelijke verhouding. Best mogelijk: 30% aan , 20% aan , 10% aan Er moet duidelijk aangegeven worden welke personen bedoeld worden. Ook dient te worden voorzien wat er moet gebeuren indien bepaalde personen voor de erflater zouden overleden zijn. Gaat de erfenis dan naar de afstammelingen van deze vooroverleden persoon of erven de andere legatarissen in hun plaats? Instellingen moeten ook duidelijk aangeduid en omschreven zijn.
Al voor gelang van de inhoud, onderscheiden wij:

Een beschikking over al de goederen die de erflater bij zijn overlijden nalaat: een algemeen legaat; stel aan als mijn algemene legataris, mijn goede vriend . Antwerpen, 17 februari 1997. (handtekening)

Een beschikking over een gedeelte van de goederen, roerend of onroerend: een legaat onder algemene titel; Laat al mijn meubelen na aan mijn vriend . Brussel, 17 februari 1997. (handtekening)

Een beschikking over een bepaald goed: een bijzonder legaat; geef mijn appartement te Kortrijk, Markt 7 aan . Hasselt 17 februari 1997. (handtekening)

Een combinatie is uiteraard mogelijk.

Ook kan een vertrouwenspersoon aangewezen worden als de uitvoerder van het testament. Bepaalde schikkingen kunnen worden voorzien voor de kerkdienst, de begrafenis, de crematie, enz. Formaliteiten na het overlijden. Kort na het overlijden van de erflater neemt u best contact op met de notaris. Via opzoekingen bij het C.R.T. of bij het registratiekantoor, zal hij nagaan of het voorgelegde testament wel degelijk het juiste is. Er kunnen immers verschillende testamenten in omloop zijn, testamenten die mogelijk elkaar aanvullen, maar eventueel ook elkaar kunnen tegenspreken of uitsluiten.

Het testament of de testamenten die bruikbaar zijn, zulle een aparte weg volgen al naar gelang van

de vorm waarin zij zijn opgemaakt:

een openbaar testament zal door de notaris die het heeft opgemaakt of door zijn opvolger binnen de vier maanden ter registratie aangeboden worden;

een eigenhandig testament wordt overhandigd aan de notaris, die daarvan een akte opmaakt waaraan het eigenhandig testament zal gehecht worden;

een internationaal testament berust reeds in een verzegelde omslag bij de notaris en zal door hem geopend worden nadat hij op de hoogte werd gebracht van het overlijden;

de beschikkingen welke zij inhouden: na de formaliteiten van registratie, aanbieding op opening, is het nog mogelijk dat er een afgifte of een inbezitstelling met gevraagd worden. Dit kadert in de verdere afwerking van het notariële dossier.

12. nut van een testament en de formulering van een beschikking
Een testament wordt vooral gebruikt door personen die geen kinderen hebben. Voor gehuwden in die situatie is het belangrijk dat zij een beschikking maken voor de goederen die hen eigen zijn, daar de goederen van de gemeenschap automatisch in volle eigendom toekomen aan de overlevende. Een andere mogelijkheid bestaat erin een verdere erfgenaam of een vreemde aan te stellen tot bijzonder legataris een bepaalde som of een bepaalde zaak met vrijstelling van successierechten zal moeten betalen op zijn deel maar ook op het deel dat de bijzondere legataris krijgt. Men kan op die manier een som geld besparen, vooral als de tarieven tussen de erfgenamen sterk verschillen. Vb.: iemand heeft geen kinderen en wil de helft van zijn vermogen vermaken aan een v.z.w. (8,8 %) en de andere helft aan een neef. Nemen we een vermogen van 6.000.000 frank, dan betaalt de neef die de helft erft 1.350.000 frank aan successierechten en houdt hij 1.650.000 frank over. Als de erflater zijn testament anders had opgemaakt en zijn neef gelegateerd haf voor de som van 1.650.000 frank met vrijstelling van successierechten, dan heeft deze neef evenveel. Maar de v.z.w. houdt wel een stuk meer over. Zij krijgt 4.350.000 frank bruto maar houdt 3.224.700 frank over, hetzij 488.700 frank meer.

13. Welke vorm kiezen?
Het eenvoudigst en het goedkoopst is uiteraard het eigenhandig testament. Het risico is echter reel dat dit verloren gaat of in handen van een niet-erfgenaam belandt met alle daaruit voortvloeiende risico's. Daarenboven is er een probleem van bewaring. Een eigenhandig testament kan gemakkelijk verloren geraken of zelfs vernietigd worden. Hieraan kan verholpen worden door het bij een notaris in bewaring te geven. Tussen de eigen papieren steekt men dan een briefje zodat uw erfgenamen weten dat zij na uw overlijden contact met die bepaalde notaris moeten opnemen. Ook de bewijskracht van een onderhands testament is gering. Het volstaat dat de erfgenamen het niet erkennen opdat de legatarissen moeten bewijzen dat het wel de erflater is geweest die het blad heeft getekend (art. 1323 B.W.). Het internationaal testament zal misschien nuttiger zijn voor een wereldburger en is steeds rechtgeldig, ongeacht de plaats waar het werd opgemaakt, de ligging van de goederen, de nationaliteit en de woon- of verblijfplaats van de erflater.

14. Conclusie
Het openbaar testament heeft grote bewijskracht en de exactheid van de juridische en technische formulering ervan is gegarandeerd. Men heeft ook dadelijk zekerheid over de bewaring.

Lening of kredietopening (lening)? Hoe lang blijft een hypotheek geldig?

Banken werken meestal met kredietopeningen. Dat is flexibeler want je kan altijd geld opnemen zonder bijkomende aktekosten.
Een hypotheek blijft immers 30 jaar geldig. Bij een lening kan dit niet. Daarom worden tegenwoordig nog weinig leningen toegekend.

Openbare verkopen, hoe gaat dit in zijn werk?

Wat is een openbare verkoop?
Bij de openbare verkoop van een onroerend goed wordt door een notaris een bijeenkomst georganiseerd waar iedere belangstellende een bod kan uitbrengen op het onroerend goed dat te koop wordt aangeboden.

Men spreekt van een openbare verkoop omdat de verkoop onder andere bekend gemaakt wordt via aanplakbiljetten en via advertenties in de plaatselijke of de nationale pers en vooral omdat iedereen die geïnteresseerd is de bijeenkomst kan bijwonen en ook een hoger bod kan uitbrengen.
De notaris ka,n, indien de eigenaar akkoord is, het onroerend goed tijdens de verkoopdag dadelijk toewijzen aan de meestbiedende.
Op het moment van de toewijzing is de verkoop gesloten. Daardoor is de meestbiedende verplicht het goed te kopen aan de prijs die hij geboden heeft. In de verkoopzaal zelf wordt een akte van de verkoop opgemaakt en ter plaatse ondertekend door de partijen.
De kosten van de aankoop moeten ten laatste de volgende dag betaald worden. Voor de betaling van de koopprijs beschikt de koper meestal over n maand tijd. Na deze maand moeten verwijlintresten betaald worden.

Vrijwillig of gedwongen (gerechtelijk)
Meestal heeft de eigenaar de keuze tussen een gewone verkoop uit de hand en een openbare verkoop. Kiest de eigenaar ervoor om het onroerend goed openbaar te verkopen dan spreekt men van een vrijwillige openbare verkoop. Op die manier hoopt de eigenaar zoveel mogelijk belangstellenden die tegen elkaar opbieden bij mekaar te brengen.
Dat biedt een goede garantie voor een eerlijke prijs. Ten minste indien er voldoende geïnteresseerden zijn en indien er voldoende geboden wordt.
In een aantal gevallen is een vrijwillige verkoping niet mogelijk en in dat geval spreekt men van een gedwongen of een gerechtelijke openbare verkoping. Bijvoorbeeld wanneer een rechtbank de opdracht geeft om een onroerend goed te verkopen in het kader van een uitvoerend beslag.

Hoe wordt een vrijwillige openbare verkoop georganiseerd?
Meestal gebeurt de verkoop in twee zitdagen. Op elke zitdag kan iedereen steeds een hoger bod uitbrengen. Om het bieden aan te moedigen wordt er vaak gewerkt met een systeem van premies. Wie in dat geval een hoger bod durft doen kan mogelijk wat geld verdienen.

Hoe wordt een gedwongen openbare verkoop georganiseerd?
Een gedwongen verkoop wordt normalerwijze georganiseerd in n zitdag met de mogelijkheid om nadien nog een hoger bod uit te brengen. Wanneer de biedingen op de eerste zitdag echter onvoldoende zijn dan kan een tweede zitdag vastgesteld worden. De toewijzing gebeurt steeds onder de opschortende voorwaarde van afwezigheid van een hoger bod. Dit wil zeggen, wordt een hoger bod gedaan dan is de gedane toewijzing niet meer geldig.

Na de zitdag kan iedereen binnen de vijftien dagen een hoger bod uitbrengen.
Dit moet gebeuren door tussenkomst van een gerechtsdeurwaarder. Het hoger bod moet ten minste gelijk zijn aan 10% van de laatst geboden prijs. Het hoger bod moet minimaal 250 euro bedragen en het mag maximaal 6.200 euro bedragen.
Indien na de eerste zitdag geen hoger bod gedaan wordt binnen een termijn van 15 dagen dan wordt de laatste bieder definitief eigenaar van het onroerend goed. Wordt wel een hoger bod uitgebracht dan stelt de notaris een nieuwe en definitieve zitdag vast. Op deze nieuwe zitdag kan opnieuw iedere belangstellende een bod uitbrengen en wordt het onroerend goed toegewezen aan de meestbiedende.

Wat zijn de kosten van een openbar verkoop van een onroerend goed?
Bij een openbare verkoop zijn de kosten gelijk aan een bepaald percentage van de verkoopprijs waaraan het onroerend goed werd toegewezen. Deze percentages verschillen van arrondissement tot arrondissement. De percentages zijn degressie, dit wil zeggen dat zij kleiner worden naargelang het bedrag van de aankoopprijs groter wordt. Bij een aankoop van een grond of een woning moet rekening gehouden worden met percentages tussen 20% en 15%. In deze kosten zijn begrepen het registratierecht van de aankoop, de erelonen van notaris en hypotheekbewaarder en de kosten van de processen-verbaal van toewijzing. Het is uiteraard nuttig om vooraf contact op te nemen met de notaris om een zicht te krijgen op het bedrag van de kosten die verschuldigd zullen zijn.
Mogelijk zijn er nog andere bijkomende kosten(basisakte, opmetingen, kosten van publiciteit, procedurekosten,). Zijn er bijkomende kosten dan worden deze voor de toewijzing bekend gemaakt.

Voor alle openbare verkopingen dienen een aantal basisregels in acht genomen te worden

Kopen of lenen? Een verkoopsovereenkomst (compromis) via uw notaris

Heeft u het huis van uw dromen gevonden? Proficiat! Zon aankoop heeft echter belangrijke financiële en juridische gevolgen voor een groot stuk van uw leven. Alvorens een verbintenis aan te gaan, doet u best een beroep op een ervaren deskundige. Zo iemand is de notaris. Hij is in de eerste plaats een onafhankelijke raadgever. Win zijn advies in voordat u de koop afsluit. Met zijn goede raad vermijdt u ontgoochelingen.

1. Hoe legt u een aankoop vast?
U doet dit met een verkoopovereenkomst, vaak compromis genoemd. De notaris maakt gratis een verkoopovereenkomst op maat. Zo bent u er zeker van dat het juridisch in orde is. Prijs en verkoopvoorwaarden liggen immers met een verkoopovereenkomst definitief vast, zowel voor de koper als de verkoper. De notaris kan niet altijd een slecht opgestelde overeenkomst rechtzetten.


2. Betaalt u een voorschot en een deel IN HET ZWART?
Een voorschot betalen is gebruikelijk. Laat dit voorschot voor alle veiligheid bij de notaris blokkeren. Hij geeft het pas vrij na grondig onderzoek.
Rust er een hypotheek op de eigendom.
Zijn er achterstallige belastingen verschuldigd?
Is er geen voorkooprecht?
Is degene die zich voordoet als verkoper wel de echte of enige verkoper?
Is hij wel volmachtigd om te tekenen?
Wat met zwart geld?
Dit is wettelijk. U riskeert dus straffen en fiscale boetes. Indien de verkoop niet doorgaat, of een voorkooprecht wordt uitgeoefend, verliest u bovendien uw geld.

3. Eerst kopen en dan lenen?
De vraag van de kip of het ei. Probeer voor u koopt al een akkoord te krijgen bij een kredietinstelling. Vraag eventueel een verkoopovereenkomst met opschortende voorwaarde: de verkoop gaat dan niet door als u geen lening krijgt. De verkoper moet hier natuurlijk mee instemmen.

4. Wat na de ondertekening van de overeenkomst?
De notaris maakt van de verkoopsovereenkomst een akte en geeft de verkoop hierdoor een officieel karakter. Akte kwijt? Geen paniek! U blijft eigenaar van uw huis. Ga naar de notaris. Hij bezorgt u een kopie. De notaris bewaart immers de originele akte.

5. Wanneer krijgt u de sleutel?
Die krijgt u na ondertekening van de akte en betaling van de prijs. Maar u kunt het in de verkoopovereenkomst anders afspreken. Zet er dan ook meteen in of er werken mogen worden uitgevoerd en wie dan verantwoordelijk is voor eventuele schade.

6. Welke notaris kiezen?
Wie u kiest hangt enkel van uzelf af. Uw eigen notaris kiezen kost niets meer. U hoeft zich echter geen zorgen te maken als u geen eigen notaris heeft gekozen. De notaris zorgt ervoor dat de belangen van beide partijen worden gediend. Hij is immers een onpartijdig raadsman!

7. Wat gebeurt er bij een openbare verkoop?
Hier geldt een ander systeem dan bij een verkoop uit de hand. U mag vrij bieden. Het goed wordt toegewezen aan de hoogste bieder, die dan ook de eigenaar wordt. Heeft u een lening nodig. Dan deze goede raad: neem contact op met een kredietinstelling voor de verkoop en betaal tot welke prijs u kan bieden. Wat zijn de kosten? Die liggen helemaal anders dan bij een verkoop uit de hand. Infomeer vooraf bij de verkopende notaris.

Bodemattest bij het bouwen van een nieuw huis

Heb je het huis van je dromen gevonden? Proficiat!

1. Wat betekent "overdracht", "overdrager", "verwerven"?
De aanvraag van het bodemattest moet gedaan worden door de "overdrager". De "overdrager" is de partij die, hetzij de eigendom, hetzij het gebruik, overdraagt aan de "verwerver": De vervreemder in geval van vervreemding van een onroerend goed; de verkoper of de schenker; de verhuurder of concessiegever bij het afsluiten van een huur- of concessieovereenkomst voor een duur van meer dan 9 jaar; de wederpartij namelijk de huurder of concessiehouder bij het beëindigen van zulke overeenkomsten; de opstalgever en de verlener van de erfpacht bij het vestigen van een recht van opstal of een erfpacht, de wederpartij namelijk de opstalhouder of de erfpacht; bij het beëindigen van deze rechtsverhoudingen; de leasinggever bij het aangaan van een onroerende leasing zonder lichting van de koopoptie; bij een fusie van vennootschappen of een splitsing van een vennootschap degene die de eigenaar is van de grond. De aanvraag van het bodemattest moet per aangetekend schrijven gericht worden aan de afdeling bevoegd voor de bodemsanering van OVAM. Dit dient te gebeuren met het standaardaanvraagformulier en moet de volgende gegevens vermelden: naam, voorna(a)men, sectie(s), perceelnummer(s) en oppervlakte, en dit op basis van de kadastrale gegevens zoals gehanteerd door de bevoegde diensten van het Ministerie van Financiën; datum en ondertekening; bewijs van betaling van een distributierecht van 25 euro per kadastraal perceel.

2. Register van de Verontreinigde Gronden.
De gegevens met betrekking tot verontreinigde gronden worden in het Register van de Verontreinigde Gronden opgeslagen per kadastraal perceel. Het bodemattest heeft dus altijd betrekking op n enkel kadastraal perceel. De aanvraag daarentegen kan betrekking hebben op n of op meer kadastrale percelen. Het te betalen retributierecht bedraagt dus het aantal kadastrale percelen waarop de aanvraag betrekking heeft vermenigvuldigd met 25 euro. Als de aanvraag door OVAM binnen de twee maanden na de aanvraag het (de) gevraagde bodemattest(en) af. De aanvrager moet er dus over waken dat alle kadastrale nummers in de aanvraag opgenomen worden. Wanneer bij de aanvraag bijvoorbeeld een kadastraal nummer vergeten werd, zal de aanvrager nadien een aanvullende aanvraag moeten richten aan OVAM, spijts het eventuele tijdverlies dat daarmede kan gepaard gaan.
Het bodemattest vermeldt: de kadastrale gegevens, de identiteit van de eigenaar en de gebruiker; ofwel: de vermelding dat genoemde eigendom niet voorkomt in het Register van de Verontreinigde Gronden, ofwel: een samenvattende omschrijving van de ernst van een bestaande bodemverontreiniging en de eventuele gebruiksbeperkingen en/of saneringsmaatregelen die als gevolg daarvan worden opgelegd; ofwel: aanmaning tot het uitvoeren van een beschrijvend bodemonderzoek wanneer er ernstige aanwijzingen zijn omtrent een mogelijke bodemverontreiniging.

3. Wat is "eigendomsoverdracht onder levenden"?
Het decreet betreffende het bodemattest is van toepassing op de eigendomsoverdracht onder levenden (met uitzondering van grond in gedwongen mede-eigendom als bijzaak bv. appartementen). Voor overgang van eigendam ingevolge overlijden (erfenis) is een bodemattest vereist. Voor wat de overdracht onder levenden betreft, geldt het decreet voor alle rechtshandelingen die eigendomsoverdragend zijn, zoals: koop van onroerend goed; ruil; inbetalinggeving; schenking onder levenden; ascendentenverdeling onder levenden; inbreng van gronden in het gemeenschappelijk vermogen door n van de echtgenoten of aanstaande echtgenoten (indien het evenwel de inbreng betreft door de beide echtgenoten of aanstaande echtgenoten van een onroerend goed dat hen in onverdeeldheid toebehoort heeft dit geen eigendomsoverdracht tot gevolg: de huwgemeenschap geniet geen rechtspersoonlijkheid); overdracht van een persoonlijk goed van n van beide echtgenoten aan de andere echtgenoot in het kader van een wijziging van huwelijksvoorwaarden of in het kader van een regelingsakte inzake een voorgenomen echtscheiding met onderlinge toestemming (de toebedeling van een gemeenschappelijke grond aan n van de echtgenoten is daarentegen niet eigendomsoverdragend); inbreng in een vennootschap met rechtspersoonlijkheid. Het bodemsaneringdecreet is slechts van toepassing in zover het een overdracht van het eigendomsrecht betreft. Het vestigen of overdragen van een vruchtgebruik, van een recht van gebruik en bewoning, of het vestigen van een erfdienstbaarheid vallen buiten het toepassingsveld. Een overdracht van de blote eigendom daarentegen is een overdracht van een eigendomsrecht en valt er wel onder. Een akte van verdeling is niet eigendomsoverdragend en valt dus niet onder het decreet. Overdracht van aandelen in een vennootschap met rechtspersoonlijkheid heeft evenmin invloed op het eigendomsrecht van de activa van de vennootschap en valt dus niet onder het begrip overdracht van eigendom.

4. Appartementen NIET, sommige huurovereenkomsten WEL.
De eigendomsoverdracht van een appartement, van een deel van een burelencomplex, van een autostandplaats in een parking, van werkplaatsen en opslagplaatsen en van alle onroerende goederen die deel uitmaken van een complex met gedwongen mede-eigendom van de grond als bijzaak, vallen buiten het toepassingsveld van het discreet.
Huurovereenkomsten en handelshuren, inclusief overeenkomsten van onderverhuur, worden voor overdracht van eigendom gehouden, en vereisen dus wel het voorleggen van een bodemattest, wanneer zij een gecumuleerde duur hebben van meer dan negen jaar. Huurovereenkomsten van negen jaar of minder vallen niet onder dit begrip. Voor de toepassing van deze bepaling is het niet vereist dat de huurtermijn een vast termijn zou zijn van meer dan negen jaar. Het volstaat dat de huurder het recht heeft korte termijnen van bijvoorbeeld telkens drie jaar, opeenvolgend te "cumuleren" of samen te voegen voor een periode die gezamenlijk de negen jaar overtreft. Dit geldt, vreemd genoeg, ook voor de verhuring van eigendommen die deel uitmaken van een complex met gedwongen mede-eigendom van de grond als bijzaak, zoals appartementen etc.
Verdere inlichtingen worden graag verstrekt door de notaris.

Huwelijkscontract bij het trouwen

Indien echtgenoten meer willen erven dan wettelijk voorzien, kunnen zij dit niet enkel realiseren door
middel van een testament.
Het huwelijkscontract is vaak de aangewezen overeenkomst om de langstlevende partner te bevoordelen. Weet U dat een toebedelingsclausule in het huwelijkscontract opgenomen, als het ware de kinderen kan onterven? Welke keuze maken?
Vele factoren spelen een rol zoals het type huwelijkscontract, de samenstelling van de familie en de leeftijd van de echtgenoten.
Ook de fiscale gevolgen mag men niet uit het oog verliezen.
Op maat gesneden advies krijgt U van de specialist ter zake, uw notaris!

HUWELIJK & CONTRACT

Gaat uw trouwen? Gefeliciteerd!

Wij hopen dat u een gelukkig leven tegemoet gaat. Maar naast de romantiek, zijn er in het huwelijk ook een aantal wettelijke rechten en plichten. De notaris is d specialist ter zake en staat steeds voor u klaar om meer uitleg te geven. Als u meteen start met het juiste huwelijkscontract, is dat alvast een goed begin. De notaris kan u helpen met een persoonlijk advies.
En telefoontje volstaat voor een afspraak!

1. Is een huwelijkscontract nodig?
Het is niet altijd nodig een huwelijkscontract te maken als u trouwt. In de wet staat er sowieso een algemene regeling die dan op u van toepassing is. Toch is de situatie van elk koppel verschillend en is het goed even te informeren of u niet beter bent een aangepast contract laat opstellen. In elk geval kan u altijd terecht bij de notaris die u dan uitlegt waartoe u zicht verbindt.

2. Wanneer een huwelijkscontract opmaken?
Uw eerste afspraak met de notaris maakt u best minstens n maand voor de dag van het burgerlijk huwelijk. De notaris zal dan de tijd nemen om u en uw partner alle mogelijkheden haarfijn uit te leggen. Met die informatie keert u terug naar huis om alles nog eens rustig te bespreken. Op de volgende afspraak kan dan het contract getekend worden.

3. Wat wordt erin geregeld?
Al wat te maken heeft met geld, bezit en schulden tijdens en na het huwelijk. Want mocht het mislopen af als uw partner plots financiële problemen heeft, dan is het huwelijkscontract van belang. Tenslotte beschermt u er ook uw levensgezel mee als u zou overlijden. Op het eerste gezicht niet de meest romantische kant van het huwelijk, maar toch belangrijk.

4. Heeft iedereen hetzelfde contract?
Nee, elk huwelijkscontract is speciaal aangepast aan de situatie en de wensten van het koppel. Zo spreekt men van een "scheiding van goederen" en een "gemeenschap van goederen". Binnen dit laatste stelsel zijn varianten mogelijk. De notaris vertelt er u graag meer over.

5. Kan het contract nog veranderen?
U kan uw huwelijkscontract op elk moment bij de notaris veranderen, tenminste als u en uw partner daarmee akkoord gaan. U kan zelfs van het ene stelsel overstappen naar het andere, van een gemeenschap naar een scheiding van goederen, of omgekeerd. Het nieuwe contract wordt wel pas geldig na bevestiging door de rechtbank.

6. Wat als ik er geen neem?
Als u geen huwelijkscontract neemt, geldt de algemene, wettelijke regeling. Hierin wordt natuurlijk geen rekening gehouden met uw specifieke situatie. Zo nodig kan u later nog steeds naar de notaris stappen om een aangepast huwelijkscontract op te stellen.

7. Wat kost het?
Naargelang de gekozen formule, voorziet u best ongeveer 198,32 euro, taksen en administratiekosten inbegrepen, tenzij in heel bijzondere gevallen. Voor dit bedrag krijgt u deskundige uitleg en een aangepast contract. Let wel: als u later een contract wenst of een wijziging wil aanbrengen, kunnen de kosten beduidend hoger liggen.

SAMENLEVEN: met of zonder contract?

Gaat u samenleven? Een belangrijke beslissing. Ongetwijfeld bent u klaar voor de verhuizing, voor het nieuwe leven met uw vriend of vriendin. Maar hebt u ook al even stilgestaan bij de juridische gevolgen van samen onder n dak te wonen? Aan een aantal dingen denkt u best even op voorhand. De notaris kan u helpen met een persoonlijk advies. En telefoontje volstaat voor een afspraak!

1. Waar moet ik op letten als ik ga samenwonen?
Natuurlijk moet u het eerst en vooral goed kunnen vinden met uw partner. Als u samen uw huis gaat inrichten, maakt u best eerst een lijst op van al uw spullen. Nog nieuwe meubels nodig? De koper doet er goed aan zijn facturen en betalingsbewijzen te bewaren. Wil u concrete afspraken vastleggen, ga dan naar de notaris voor een samenlevingscontract op maat.

2. Wie huurt de woning?
En van u beiden heeft misschien een woning gehuurd en alleen het huurcontract ondertekend. De partner wordt niet automatisch medehuurder en moet daarvoor de uitdrukkelijke toestemming krijgen van de huisbaas. Loopt de relatie mis, dan kan de huurder zijn partner zomaar op straat zetten. De notaris kan u helpen de huisbaas aan te schrijven en het huurcontract tijdig aan te passen.

3. Een huis kopen?
Samen een huis kopen is een belangrijke financiële beslissing. U denkt toch best even na over wat er gebeurt als het niet loopt zoals verwacht. Of wat als n van u beiden overlijdt? Kan de partner in het huis blijven wonen? Laat u vooraf adviseren door de notaris, hij kan een aantal oplossingen voorstellen.

4. Draai ik op voor de schulden van mijn partner?
Wat gebeurt er als uw partner zich diep in de schulden steekt? Draait u er ook voor op? De gerechtsdeurwaarder kan beslag leggen op de inboedel als er geen facturen met betalingsbewijzen voorgelegd kunnen worden.

5. Is een samenlevingscontract noodzakelijk?
Een samenlevingscontract is een rechtgeldig document. Wat kan u er zoal in regelen? U kan afspreken wie wat betaalt van de gemeenschappelijke kosten en welke vergoedingen betaald moeten worden als u uit elkaar gaat.

6. Erf ik automatisch van mijn partner?
Neen. Als u geen familie bent van elkaar, erft u niet. Als u wil dat uw partner van u erft, dan moet u een testament opstellen. De notaris kan u uitleggen welke mogelijkheden en beperkingen er zijn.

7. Wat kost een samenlevingscontract?
Een samenlevingscontract is echt maatwerk. De prijs hangt af van wat er precies geregeld moet worden.

Het huurcontract, mondeling of met schriftelijk contract en hoe een huurcontract opzeggen?

Een huis of een thuis: het huurcontract
Iedereen wil van zijn huis een thuis maken. Maar dit betekent niet dat u daarom een huis moet kopen. U kan verschillende redenen hebben om een woning te huren, en er u thuis te voelen.

Is een schriftelijke huurovereenkomst nodig?
Een mondelinge huurovereenkomst is volkomen geldig. Toch is het aan te raden een huurovereenkomst schriftelijk op te maken. Want in geval van problemen kunne zowel huurder als verhuurder aan de hand van de schriftelijke huurovereenkomst bewijzen welke afspraken werden gemaakt. Zo weet u bijvoorbeeld of de huurprijs geïndexeerd mag worden, hoe en wanneer u het contract kan opzeggen,

Moet de woning gedetailleerd beschreven worden?
Het is beslist nuttig, maar niet verplicht, om bij het begin van de huur een plaatsbeschrijving op te stellen. Op het einde van de huur kunnen huurder en verhuurder via dit document nagaan welke schade reeds bestond en welke nadien is ontstaan. Zo kan makkelijk bepaald worden welke vergoeding de huurder eventueel moet betalen.

Registratie van een huurcontract. Moet dat en wat kost het?
Een geregistreerd huurcontract is niet verplicht, maar heeft een aantal voordelen. Want als de woning verkocht wordt. Moet de nieuwe eigenaar uw huurovereenkomst eerbiedigen. Huurovereenkomsten moeten geregistreerd worden binnen vier maanden, ofwel door de huurder, ofwel door de verhuurder. Een huurcontract laten registreren is zeker niet duur: 1000 frank. De notaris geeft u graag de nodige toelichtingen.

Hoelang duurt een huurcontract?
In principe heeft u 4 mogelijkheden:
- de gewonen huur van 9 jaar
- de huur van korte duur (een schriftelijke huurovereenkomst is steeds vereist, maximumduur 3 jaar)
- de huur van lange duur (indien langer dan 9 jaar is een notariële akte vereist)
- de levenslange huur (een notariële akte is steeds vereist)

Wat met de opzegging van het huurcontract?
De opzeggingstermijn en vergoeding hangen af van:
- het soort huurcontract en de datum ervan
- de reden van de opzegging
- wie (de huurder of verhuurder) de huur opzegt

Raadpleeg best vooraf de notaris. Hij zet alles voor u op een rijtje.

Is een huurwaarborg vereist?
Neen, die is niet vereist maar wel gebruikelijk. De woninghuurwet legt wet bepaalde regels op om de huurder te beschermen. Zo moet de waarborg gestort worden op en gezamenlijke bankrekening op naam van huurder en verhuurder. Wendt u voor meer inlichting tot de federatie van het Belgisch Notariaat.

Kan de huurprijs vrij worden herzien?
De verhuurder kan de huurprijs niet zomaar wijzigen. Voor de gewone huur van 9 jaar kunnen de partijen bij het einde van elke driejarige periode afspreken om de huurprijs te herzien. Bij een huur van korte duur ligt de huurprijs vast. Voor de andere soorten huurcontracten gelde de contractuele afspraken.

Bij het verstrijken van elke driejarige periode hebben beide partijen het recht aan de vrederechter een herziening van de huurprijs aan te vragen, mits zij bewijzen dat de normale huurwaarde van het gehuurde goed ten gevolge van nieuwe omstandigheden (vernieuwswerken, nalatigheden) ten minste 15% hoger of lager is dan de huurprijs die in de huurovereenkomst is bepaald of bij de laatste herziening is vastgesteld.

Huurcontract bij notariële akte?
Voor de huur van meer dan 9 jaar is een notariële akte nodig. Bij een contract van kortere duur heeft u de keuze. Het voordeel van de notariële akte is dat u de huurovereenkomst onmiddellijk kan doen uitvoeren, zonder tussenkomst van de rechtbank.
U merkt het: de huurwetgeving is behoorlijk ingewikkeld.

Huren en verhuren, een geldige huurovereenkomst

De huur volgens het gemene recht.

1. TOEPASSINGSGEBIED
Het Belgisch huurstelsel kent een algemeen regime en drie bijzondere regimes.
Het algemeen regime, in het juridisch jargon ook gemeenrechtelijk regime inzake huishuur genoemd, geldt enerzijds voor alle huurovereenkomsten die niet vallen onder n der drie bijzondere regimes en is anderzijds van kracht als aanvullend regeling voor alle materies of aangelegenheden die door de bijzondere regimes niet bepaald worden.
De bijzondere regimes, namelijk: WONINGHUUR, HANDELSHUUR en PACHT worden door afzonderlijke en specifieke wetten beheerst.

2. Indien het verhuurde goed een dubbele bestemming heeft (bv. deels als landbouwbedrijf, deels als magazijn waar het publiek geen toegang heeft) dan moet uitgemaakt worden welke de hoofdbestemming van het goed is. Het is de hoofdbestemming die het toepasselijk regime zal bepalen (is bv. de landbouwbestemming de hoofdbestemming, dan zal de pachtwet van toepassing zijn).

3. Partijen kunnen geldig overeenkomen dat een huurovereenkomst die niet voldoet aan de toepassingswaarden van één van de drie bijzondere regimes, toch zal onderworpen zijn aan n van deze regimes (bv. de verhuring van een huis dat de huurder niet tot hoofdverblijf dient wordt contractueel toch onderworpen aan de woninghuurwet). Daarentegen is het niet mogelijk dat een verhuurd goed dat onder één der bijzondere regimes valt (bv. de huur van een handelshuis) onderworpen wordt aan n der andere bijzondere regimes (bv. aan de woninghuurwet of aan het gemeenrechtelijke regime alleen.

2. DUUR
1. Schriftelijke huurovereenkomsten van bepaalde duur en mondelinge huurovereenkomsten worden geacht aangegaan te zijn per maand. De opzeggingstermijn bedraagt n maand. Mondelinge huurovereenkomsten worden vermoed voor onbepaalde duur te zijn gesloten, tenzij anders kan bewezen worden. Dit vermoeden is nochtans weerlegbaar, mits bewezen door de partijen.

2. Schriftelijke huurovereenkomsten van bepaalde duur eindigen van rechtswege wanneer de in de overeenkomst bepaalde tijd verstreken is, zonder dat een opzegging vereist is, tenzij die uitdrukkelijk in de overeenkomst zijn voorzien werd. Een vervroegde opzeggin (zelfs voor eigen gebruik) is hier niet mogelijk, onder voorbehoud van een andersluidende schriftelijke overeenkomst. Blijft de huurder na beëindiging van de contractuele duur het goed toch betrekken zonder verzet van de verhuurder, dan is er stilzwijgende verlenging van huur tegen dezelfde voorwaarden (ook qua duur) als in de oorspronkelijke huurovereenkomst. Ook wat dit betreft zijn partijen vrij contractueel iets anders overeen te komen.

3. Huur van gemeubelde appartementen aangegaan voor onbepaalde duur kennen een specifieke wettelijke regeling. De duur is afhankelijk van de vervaldag voor de betaling van de huurprijs. Gebeurt de betaling jaarlijks, dan is de contractuele duur 1 jaar, gebeurt de betaling maandelijks dan is de duur 1 maand. Indien niet duidelijk is of de huur is aangegaan per jaar, per maand of per dag, dan wordt zij geacht aangegaan te zijn per maand.

3. OVERDRACHT VAN HUUR EN ONDERHUUR
1. Principe: deze zijn toegelaten, tenzij de overeenkomsten anders bepaalt.

2. Wettelijke beperking: logischerwijze mag een huurder die het gehuurde goed niet tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt, zijn huurovereenkomst niet overdragen, noch het goed geheel of gedeeltelijk onderverhuren aan een persoon die het goed wel tot zijn hoofdverblijfplaats zou bestemmen. Uitzondering op deze regel: een gemeente, een OCMW, een VZW of een instelling van openbaar nut en een vennootschap met een sociaal oogmerk, kunnen een pand wel onderverhuren aan natuurlijke personen die minder gegoed zijn of die zich in een behartenswaardige sociale situatie bevinden. De hoofdverhuurder moet dan wel zijn instemming hebben gegeven.

4. VERKOOP VAN VERHUURDE GOED
We merken vooreerst op dat van de hierna volgende wettelijke regeling kan afgeweken worden, hetzij in de koopovereenkomst, hetzij in de huurovereenkomst. De wet maakt een onderscheid tussen twee gevallen.

1. Het huurcontract met vaste datum is tegenstelbaar aan de koper die dus de bestaande huurovereenkomst zal moeten eerbiedigen.
Vermits een vaste datum een geschrift veronderstelt betekent dit dat een mondelinge huurovereenkomst nooit een vaste datum kan hebben (zie punt 4.2 hierna).
De verhuurovereenkomst kan wel een uitzettingsbeding voorzien om de verhuurder het recht te geven de huurder uit de woning te zetten bij vervreemding van het goed.

2. Een huurovereenkomst zonder vaste datum is niet tegenstelbaar aan de koper.
Let wel! De koper kan niet op grond van de notariële verkoopakte (die zou voorzien dat het goed vrij ter beschikking is van de koper) overgaan tot uitzetting van de huurder; hij moet hiervoor eerst de uitzetting van de vrederechter. De verstandige koper doet er eventueel goed aan geen opzegging te betekenen aan de huurder (wat achteraf tegen de koper kan ingeroepen worden door de huurder). Wel kan hij de huurder meedelen dat de huur hem niet tegenstelbaar is.
Er kan van de wettelijke regeling afgeweken worden door in de koopovereenkomst een beding te voorzien dat zegt dat de koper er huurovereenkomst moet eerbiedigen.
Volledigheidshalve dient ook de aandacht gevestigd te worden op de aansprakelijkheid van de verkoper t.a.v. zijn huurder! Stel dat de koper de uitzetting van de huurder bekomt via de vrederechter, dan zal de huurder zich achteraf kunnen keren tegen zijn verhuurder-verkoper op basis van de contractuele aansprakelijkheid van deze laatste.

Het compromis (ook wel eens koopovereenkomst genoemd), wat is dit en wat houd dit in?

Een compromis is een voorlopige verkoopsovereenkomst. Toch is dit document niet zo 'voorlopig'!
Integendeel, het is bindend voor alle partijen: de koop is er definitief door gesloten.

Een compromis is het geschrift dat de koper en de verkoper opstellen als bewijs van de verkoopovereenkomst die zij afsluiten.

Wat is een compromis?
Een koopovereenkomst bestaat vanaf het moment dat er tussen de koper en de verkoper overeenstemming bereikt wordt over de prijs en over de voorwaarden waaronder een onroerend goed verkocht zal worden, zelfs indien er enkel een mondeling akkoord is.
Omwille van het bewijs van de overeenkomst is het raadzaam om het akkoord zo vlug mogelijk vast te leggen in een geschrift dar door de koper en de verkoper ondertekend wordt. Dit geschrift dat de koper en de verkoper zelf opstellen als bewijs van hun verkoopovereenkomst, noemt men een compromis of een onderhandse verkoopovereenkomst.
De koper en de verkoper zijn door de ondertekening van het compromis definitief gebonden: bij de ondertekening van het compromis gaat de eigendom over van de verkoper naar de koper.

Gevolgen van het compromis
Het opmaken van het compromis heeft belangrijke gevolgen: Elke akte of verkoopovereenkomst waarin de eigendom van een roerend goed wordt overgedragen moet verplicht geregistreerd worden binnen een termijn van vier maanden.

Een compromis moet dus ook verplicht geregistreerd worden binnen deze termijn van vier maanden. Bij de registratie is een registratierecht verschuldigd dat gelijk is aan 10% of 5% naargelang het groot of klein beschrijf van toepassing is.
Het compromis is, zoals gezegd, bindend voor de koper en verkoper. Andere personen zijn echter helemaal niet gebonden door de inhoud van het compromis; zolang het compromis niet is overgeschreven op het hypotheekkantoor. Voor de overschrijving op het hypotheekkantoor is de tussenkomst nodig van een notaris, vermits enkel de inhoud van een notariële akte of authentieke akte kan overgeschreven worden.
De overschrijving is dus uitermate belangrijk omdat de overschrijving de verkoop tegenstelbaar maakt aan derden. Vanaf het tijdstip van de overschrijving zal iedereen met de verkoop rekening moeten houden.

In de praktijk
Meestal stappen de koper en de verkoper na het opmaken van het compromis onmiddellijk naar de notaris. Of, in heel wat gevallen zullen de koper of de verkoper aan de notaris reeds advies vragen bij het opmaken en ondertekenen van het compromis.
De notaris neemt de inhoud van het compromis op in een notariële akte en deze akte wordt vervolgens door de koper, de verkoper en de notaris ondertekend. Na de ondertekening zorgt de notaris zowel voor de registratie van de akte als voor de overschrijving van de akte op het hypotheekkantoor.

De kosten voor het opmaken en het registreren van de akte zal de notaris doorrekenen aan de koper tenzij dat anders door de koper en de verkoper wordt afgesproken.

Recht van opbod, wat is dit en hoe gaat dit in zijn werk?

Wat gebeurt er indien er een recht van opbod gedaan wordt?
Indien een hoger bod gedaan wordt gedurende de vijftien dagen na de toewijzing, moet er een nieuwe zitdag georganiseerd worden door dezelfde notaris en op dezelfde wijze als de eerste toewijzing.
Deze toewijzing is definitief.
Indien de persoon die het hoger bod gedaan heeft niet de uiteindelijke koper wordt, zal hem het bedrag, dat hij in consignatie gegeven had, zonder verwijl teruggegeven worden, bovendien zullen de onkosten v/h gerechtsdeurwaardersexploot aan de eerst opbieder ook terugbetaald worden bij voorafneming van de prijs, en dit zelfs indien hij de uiteindelijke koper is.

Recht van hoger opbod (Artikel 1592 van het Gerechtelijk Wetboek)
En ieder heeft gedurende vijftien dagen na de toewijzing het recht een hoger bod te doen. Het meer gebodene mag niet lager zijn dan één tiende van de hoofdprijs van de toewijzing; het mag evenwel niet lager zijn den 250 euro en het moet niet hoger zijn dan 6200 euro. Het hoger bod moet bij de deurwaardersexploot betekend worden aan de notaris. De oorspronkelijke, voorlopige, koper wordt eveneens door de deurwaarder verwittigd, op het tijdstip van het hoger bod. De tussenkomst van een gerechtsdeurwaarder is noodzakelijk. Het bedrag van het hoger bod moet in consignatie (bewaring) worden gegeven bij de notaris op het ogenblik dat men het opbod doet. De toewijzing ten gevolge van een hoger bod wordt gehouden door dezelfde notaris en op dezelfde wijze als de eerste toewijzing. Deze toewijzing, die voor één ieder openstaat, is definitief. De notaris kan het hoger bod weigeren van personen die hij niet kent of van wie de identiteit of de gegoedheid hem niet bewezen lijkt. Hij kan in alle gevallen van de opbieder een borg eisen. Weigert de notaris het hoger bod, dan maakt hij van die weigering terstond een met redenen omkleed proces-verbaal op.

Indien een hoger bod gedaan wordt gedurende de vijftien dagen na de toewijs, wordt altijd een nieuwe zitdag georganiseerd door dezelfde notaris.

Opmerking
De som blijft eigendom van de opbieder tot aan de toewijzing na opbod. Wanneer de opbieder na de toewijzing de koper is, dan geldt het geconsigneerde bedrag als voorschot op de koopsom. Is de opbieder geen koper, dan wordt het geconsigneerde bedrag hem teruggeven, door de band samen met de deurwaarderskosten voor het betekenen en aanzeggen van het hoger opbod.

Voor alle openbare verkopingen dienen een aantal basisregels in acht genomen te worden

Gehuwde kopers niet gescheiden van goederen, beiden aanwezig te zijn voorzien van trouwboekje en eventueel huwcontract of voorzien van een volmacht (gratis te bekomen bij een notaris) gegeven door de niet aanwezige echtgenoot.

Vertegenwoordigers van vennootschappen voor te zeggen: oprichtingsakte, eventueel statuten wijzigen, benoemingen en publicatie Belgisch Staatsblad.

De notaris je raadgever

Ga je samenwonen of trouwen, koop of huur je een woning of richt je een vennootschap op? De notaris is de best geplaatste persoon om je te begeleiden bij de belangrijke zakelijke momenten in je leven. Bij hem of haar kan je terecht voor advies en waterdichte contracten.

Wil je een inlichting, dan zal de notaris niets aanrekenen.

Gaat het om en complexer advies, vraag dan gewoon op voorhand wat het je zal kosten. De notaris informeert je in elk geval over alle voor- en nadelen en hij of zij vindt altijd de oplossing die het best past in jouw situatie.

Het huis van mijn dromen: ik koop het!

Heb je het huis van je dromen gevonden? Proficiat!

Maar voor je het aankoopt, denk je best twee keer na.
Want deze beslissing heeft belangrijke financiële gevolgen voor een groot stuk van je leven. Vermijd ontgoochelingen door een beroep te doen op mensen met vakkennis en ervaring. De notaris is zo iemand.

Wat doet de notaris?
Hij helpt je bij de juridische aspecten van een koop. Maar in de eerste plaats is hij een onafhankelijke raadgever die je belangen behartigt. Win het advies van een notaris in voor je een koop afsluit. Met zijn goede raad kom je niet voor verrassingen te staan.

De notaris luistert, geeft raad en tekent mee.